Как обезопасить себя чтобы не зарегитсрировали в квартире при сдаче

Содержание
  1. Как правильно сдать жилье в аренду и избежать проблем с законом?
  2. Внимание — налоговая!
  3. Как быть в подобной ситуации? Основные вопросы
  4. Как можно обезопасить себя от проблем с налоговой инспекцией?
  5. Какие проблемы могут возникнуть у собственника при сдаче квартиры, кроме необходимости уплачивать налог?
  6. Что стоит сделать перед тем, как сдать квартиру в аренду?
  7. Итоги
  8. 8 самых распространённых проблем со сдачей квартиры и как их избежать
  9. 2. Жильцы просят регистрацию
  10. 3. Арендаторы ждут или уже имеют ребёнка
  11. 4. Арендаторы не хотят заключать договор
  12. 5. Не квартира, а общежитие
  13. 6. Жильцы не могут внести депозит
  14. 7. Можно я с кошкой?
  15. 8. Сломали технику, испачкали обои, утащили чашки 
  16. Как повлиять на соседа, сдающего квартиру?
  17. Отвечает начальник юридического управления ООО «Самкорп» Анастасия Бородина (Самара):
  18. Отвечает ведущий юрисконсульт юридической службы «ИНКОМ-недвижимость» Кирилл Кокорин:
  19. Отвечает юрист CENTURY 21 Россия Дамир Хакимов:
  20. Отвечает частнопрактикующий юрист компании «Суворовъ и партнеры» Виктория Суворова (Пятигорск):
  21. Отвечает управляющий партнер юридической фирмы «Королев и партнеры» Виталий Королев:
  22. Квартиру в хорошие руки: основные секреты при сдаче жилья
  23. Сдам квартиру в хорошие руки
  24. Как приструнить наглых соседей
  25. Внутридомовые проблемы
  26. Самый грозный враг при сдаче квартиры
  27. Как сдавать жильё, чтобы избежать проблем с законом
  28. Если квартира в ипотеке
  29. Если вы не единственный владелец квартиры
  30. Заключить договор
  31. Как правильно сдать жилье в аренду и избежать проблем с законом?
  32. Внимание — налоговая!
  33. Как быть в подобной ситуации? Основные вопросы
  34. Как можно обезопасить себя от проблем с налоговой инспекцией?
  35. Какие проблемы могут возникнуть у собственника при сдаче квартиры, кроме необходимости уплачивать налог?
  36. Что стоит сделать перед тем, как сдать квартиру в аренду?
  37. Итоги
  38. 8 самых распространённых проблем со сдачей квартиры и как их избежать
  39. 2. Жильцы просят регистрацию
  40. 3. Арендаторы ждут или уже имеют ребёнка
  41. 4. Арендаторы не хотят заключать договор
  42. 5. Не квартира, а общежитие
  43. 6. Жильцы не могут внести депозит
  44. 7. Можно я с кошкой?
  45. 8. Сломали технику, испачкали обои, утащили чашки 
  46. Как повлиять на соседа, сдающего квартиру?
  47. Отвечает начальник юридического управления ООО «Самкорп» Анастасия Бородина (Самара):
  48. Отвечает ведущий юрисконсульт юридической службы «ИНКОМ-недвижимость» Кирилл Кокорин:
  49. Отвечает юрист CENTURY 21 Россия Дамир Хакимов:
  50. Отвечает частнопрактикующий юрист компании «Суворовъ и партнеры» Виктория Суворова (Пятигорск):
  51. Отвечает управляющий партнер юридической фирмы «Королев и партнеры» Виталий Королев:
  52. Квартиру в хорошие руки: основные секреты при сдаче жилья
  53. Сдам квартиру в хорошие руки
  54. Как приструнить наглых соседей
  55. Внутридомовые проблемы
  56. Самый грозный враг при сдаче квартиры
  57. Как сдавать жильё, чтобы избежать проблем с законом
  58. Если квартира в ипотеке
  59. Если вы не единственный владелец квартиры
  60. Заключить договор
  61. Как правильно сдать жилье в аренду и избежать проблем с законом?
  62. Внимание — налоговая!
  63. Как быть в подобной ситуации? Основные вопросы
  64. Как можно обезопасить себя от проблем с налоговой инспекцией?
  65. Какие проблемы могут возникнуть у собственника при сдаче квартиры, кроме необходимости уплачивать налог?
  66. Что стоит сделать перед тем, как сдать квартиру в аренду?
  67. Итоги
  68. 8 самых распространённых проблем со сдачей квартиры и как их избежать
  69. 2. Жильцы просят регистрацию
  70. 3. Арендаторы ждут или уже имеют ребёнка
  71. 4. Арендаторы не хотят заключать договор
  72. 5. Не квартира, а общежитие
  73. 6. Жильцы не могут внести депозит
  74. 7. Можно я с кошкой?
  75. 8. Сломали технику, испачкали обои, утащили чашки 
  76. Как повлиять на соседа, сдающего квартиру?
  77. Отвечает директор юридической службы «Единый центр защиты» (edin.center) Константин Бобров:
  78. Отвечает начальник юридического управления ООО «Самкорп» Анастасия Бородина (Самара):
  79. Отвечает ведущий юрисконсульт юридической службы «ИНКОМ-недвижимость» Кирилл Кокорин:
  80. Отвечает юрист CENTURY 21 Россия Дамир Хакимов:
  81. Отвечает частнопрактикующий юрист компании «Суворовъ и партнеры» Виктория Суворова (Пятигорск):
  82. Отвечает управляющий партнер юридической фирмы «Королев и партнеры» Виталий Королев:
  83. Квартиру в хорошие руки: основные секреты при сдаче жилья
  84. Сдам квартиру в хорошие руки
  85. Как приструнить наглых соседей
  86. Внутридомовые проблемы
  87. Самый грозный враг при сдаче квартиры
  88. Как сдавать жильё, чтобы избежать проблем с законом
  89. Что нужно сделать перед сдачей квартиры в аренду
  90. Если квартира в ипотеке
  91. Если вы не единственный владелец квартиры
  92. Что нужно сделать при вселении арендатора
  93. Заключить договор
  94. Как правильно сдать жилье в аренду и избежать проблем с законом?
  95. Внимание — налоговая!
  96. Как быть в подобной ситуации? Основные вопросы
  97. Как можно обезопасить себя от проблем с налоговой инспекцией?
  98. Какие проблемы могут возникнуть у собственника при сдаче квартиры, кроме необходимости уплачивать налог?
  99. Что стоит сделать перед тем, как сдать квартиру в аренду?
  100. Итоги
  101. 8 самых распространённых проблем со сдачей квартиры и как их избежать
  102. 2. Жильцы просят регистрацию
  103. 3. Арендаторы ждут или уже имеют ребёнка
  104. 4. Арендаторы не хотят заключать договор
  105. 5. Не квартира, а общежитие
  106. 6. Жильцы не могут внести депозит
  107. 7. Можно я с кошкой?
  108. 8. Сломали технику, испачкали обои, утащили чашки 
  109. Как повлиять на соседа, сдающего квартиру?
  110. Отвечает директор юридической службы «Единый центр защиты» (edin.center) Константин Бобров:
  111. Отвечает начальник юридического управления ООО «Самкорп» Анастасия Бородина (Самара):
  112. Отвечает ведущий юрисконсульт юридической службы «ИНКОМ-недвижимость» Кирилл Кокорин:
  113. Отвечает юрист CENTURY 21 Россия Дамир Хакимов:
  114. Отвечает частнопрактикующий юрист компании «Суворовъ и партнеры» Виктория Суворова (Пятигорск):
  115. Отвечает управляющий партнер юридической фирмы «Королев и партнеры» Виталий Королев:
  116. Квартиру в хорошие руки: основные секреты при сдаче жилья
  117. Сдам квартиру в хорошие руки
  118. Как приструнить наглых соседей
  119. Внутридомовые проблемы
  120. Самый грозный враг при сдаче квартиры
  121. Как сдавать жильё, чтобы избежать проблем с законом
  122. Что нужно сделать перед сдачей квартиры в аренду
  123. Если квартира в ипотеке
  124. Если вы не единственный владелец квартиры
  125. Что нужно сделать при вселении арендатора
  126. Заключить договор
  127. Выяснить нюансы Источник: https://Lifehacker.ru/kak-sdavat-zhilyo/

Как правильно сдать жилье в аренду и избежать проблем с законом?

Как обезопасить себя чтобы не зарегитсрировали в квартире при сдаче
Как обезопасить себя чтобы не зарегитсрировали в квартире при сдаче

Сегодня многие люди сдают квартиры, чтобы получить дополнительный доход. Кто-то даже профессионально работают риэлторами по сдаче жилья, кто-то мечтает иметь несколько квартир и сдавать их в аренду, обеспечив себе пассивный доход.

Но в реальности сдача жилья может оказаться не таким радужным занятием. Как показывает практика – это довольно опасный и не всегда приятный бизнес.

В этой статье расскажу о том, с какими проблемами могут столкнуться собственники сдаваемой квартиры, а так же о том, как их можно избежать.

В большинстве случаев квартиры сдаются нелегально, чтобы обойти необходимость платить налоги за данный вид бизнеса. Но в перспективе такой способ может создать большое количество проблем. Начиная с того, что налоговая может вычислить такого нелегального предпринимателя и заставить платить штраф, заканчивая тем, что у вас нет реальных рычагов воздействия на квартиросъемщиков.

Внимание — налоговая!

В последние годы налоговая служба активно ведет работу в направлении выявления нелегальных способов сдачи жилья в аренду.

Все, кто не отчитывается по своим доходам за сдачу квартиры будут обязаны оплатить штраф в размере 5 % от незадекларированной суммы, кроме того на таких предпринимателей налагаются дополнительный штрафы за неуплату НДФЛ до 40% от суммы и начисленных пени.

«Помочь» в выявлении нелегальных предпринимателей могут ваше же соседи, участковый, сотрудники управляющей компании, да вообще кто угодно. Даже сами арендаторы, с которыми у вас не сложились отношения.

Кстати, нелегальная сделка доставляет немало хлопот арендаторам – они вынуждены скрывать свое пребывание, не отрывать двери, не имеют возможности вызвать полицию, если им мешают соседи, вызвать слесаря из ЖЭКа, так как все это вскроет вашу схему получения дохода. А если вам понадобиться подать в суд на ваших квартирантов, то при отсутствии документов доказать что-либо будет проблематично. Даже, если это удастся сделать, то вам придется заплатить налоги с ходов и соответствующие штрафы и пени.

Согласно действующему законодательству все доходы, полученные при сдаче квартиры, подлежат обязательному декларированию. По итогам года собственники жилых помещений обязаны уплатить налоги с полученной суммы в размере 13%.

Налоговая служба проводит такие проверки постоянно. Особое внимание они уделяют собственникам двух и более квартир и пенсионерам. Инициировать подобную проверку могут по обращению граждан или жалобам соседей и квартиросъемщиков.

Но бывают ситуации, что доход с аренды квартиры является фактически единственным, а уплата налога становиться крайне не выгодным мероприятием.

Как быть в подобной ситуации? Основные вопросы

Когда вы принимаете решение о сдаче собственной квартиры, то должны быть готовы к проверке со стороны налоговой. От этого застраховаться просто невозможно, как мы уже выяснили, инициировать такую проверку может кто угодно и когда угодно.

Что же касается самой проверки, то тут действует правило неприкосновенности жилья, никто не может проникнуть в квартиру без разрешения проживающих в ней лиц.

Максимум, что могут сделать сотрудники инспекции в случае, если им не открыли дверь в квартире, так это вызвать собственника в налоговую службу.

Как можно обезопасить себя от проблем с налоговой инспекцией?

Тут может быть несколько вариантов оформления отношений с вашими квартирантами:

  • Сдавать квартиру без заключения договора. Если нет договора, то налоговой просто не за что зацепиться. В этой ситуации все свои договоренности вы согласовываете с квартирантами устно, а деньги за оплату передаете из рук в руки. Доказать, что вы сдавали квартиру и получали деньги, будет просто невозможно. В крайнем случае, можете в налоговой сказать, что в квартире временно проживают ваши родственники или знакомые. Вероятнее всего, на это ваши отношения с налоговой и закончатся, так как у них не будет никаких перспектив что-то с вас взыскать. Но такой случай таит в себе и ряд недостатков. Отсутствие договора снимает ответственность и с вашего квартиранта, которым намеренно или случайно может нанести вред вашему имуществу или квартире в целом. Каким-то образом взыскать с него ущерб у вас тоже не получится.
  • Сдавать квартиру по договору безвозмездного проживания. Суть договора понятна из его названия – квартиранты проживают в помещение без какой-либо оплаты. То есть собственник не получает никаких доходов от этой сделки. Естественно, что такой договор может быть заключен только с теми людьми, которым вы доверяете, иначе можете остаться в какой-то момент без денег, которые, кстати, как и в первом случае нужно передавать наличкой без оформления расписок. Иначе с юридической точки зрения такой договор может быть признан фиктивным, со всеми последующими  санкциями.

В некоторых областях и городах нашей страны, где проходит эксперимент по внедрению системы самозанятых, есть возможность снизить налоги за аренду квартиры с 13% до 4%. Это Москва, Калужская и Московская области, Республика Татарстан. Достаточно зарегистрироваться в налоговой как самозанятый.

Какие проблемы могут возникнуть у собственника при сдаче квартиры, кроме необходимости уплачивать налог?

Таких проблем немало, особенно, если вы пытаетесь скрыть доходы от налоговой и не заключаете договор найма:

  • Квартиросъемщики перестали платить. Первое время, как правило, все квартиросъемщики исправно вносят деньги за аренду и своевременно уплачивают коммунальные платежи. Но часто бывает, что уже через пару месяцев начинаются просьбы «подождать пару дней до заплаты», потом задержки могут стать более значительными и дойти до месяцев. Для решения этой проблемы достаточно заключить официальный договор найма жилья и взять обеспечительный платеж  за последний месяц проживания. В тексте договора должна быть указана точная дата внесения арендного платежа, и прописана неустойка за каждый день просрочки. Не лишним будет указать и допустимый срок просрочки для того, чтобы иметь убедительные юридически обоснования для выселения жильцов. Это же может относиться и оплате коммунальных услуг. Сумму штрафов можно списывать с обеспечительного платежа, но в этом случае он должен быть восстановлен квартирантами до полного объема.
  • Квартиросъемщики просят оформить регистрацию. Если жилье снимается на длительный срок, то вполне вероятно, что жильцы могут попросить оформить регистрацию по месту жительства. Например, для оформления на работу или получения путевок в ближайший садик или школу. Собственники в большинстве случаев не хотят это делать, так как увеличиваются расходы на коммунальные услуги. Решить эту проблему можно выбором вида регистрации. Существует регистрация временная (сроком до 5 лет, которая прекращается автоматически в установленную дату, выдается в форме свидетельства) и постоянная (выдается бессрочно, влияет на размер коммунальных взносов, прекратиться может либо в добровольном порядке, либо в судебном, дает возможность разрешать или отказывать в регистрации в собственности других людей, оформляется в виде штампа в паспорте). Предоставить регистрацию – это право собственника, но не его обязанность. Вы можете сами для себя определить  готовы ли вы это сделать и озвучить решение своим арендаторам до подписания документов на аренду. Помните, что для оформления регистрации необходимо согласие всех собственников.
  • Квартиранты имеют детей или находятся в их ожидании. Наличие детей – это прекрасно для любой семьи,  но только не для арендодателей. Дело в том, что при наличии постоянной прописки родители имеют право зарегистрировать ребенка по месту регистрации его родителей без согласия остальных собственников. При этом собственники не могут выселить ребенка до его совершеннолетия, либо пока не будет предоставлено ребенку другое жилье. Все судебные разбирательства по данным вопросам будут проходить под контролем органов опеки и попечительства. Тут решение только одно –отказывать квартирантам с детьми или молодым парам, которые просят регистрацию, если вы не хотите за собственный счет решать чужие проблемы.
  • Квартиранты отказывают от оформления письменного договора найма жилого помещения. Обычно не заключать официальный договор выгодно арендодателю, чтобы избежать необходимости уплаты налогов. Но и квартиросъемщик так же могут попросить об этом собственника. Причины могут быть разные – жильцы скрываются от уплаты алиментов или еще чего-то или имеют недобросовестные намерения (не платить, использовать не по назначению, обокрасть или даже тайно продать). В любом случае такое поведение должно насторожить и лучше отказаться от такого варианта, чем нажить себе проблем в будущем.
  • Квартира превращается в общежитие. Люди нуждаются в жилье, и из-за желания экономить могут жить в одной квартире по 5-10 человек, особенно это касается трудовых мигрантов и стран ближнего зарубежья. Чем больше жильцов, тем выше вероятность, что квартиру вы получите в ненадлежащем состоянии. Распознать таких людей просто, если они сами обращаются, но чаще всего они обращаются через подставное лицо, которое уже потом пересдает им оформленную квартиру. Вариант решения тут один – в тексте договора прописать конкретное лицо, которое будет отвечать за порчу имущества. Кроме того, обозначьте лица, которые имеют право проживания в данной квартире без права подселения. И укажите штраф, который будет наложен за нарушение данных правил, чем жестче будет штраф, тем меньше вероятность появления в вашей квартире общежития, ну и, конечно, как можно чаще посещайте сданную в аренду квартиру.

Что стоит сделать перед тем, как сдать квартиру в аренду?

Если квартира, которую вы планируете сдавать, находиться  в ипотеке, то внимательно перечитайте договор. В большинстве банков имеются ограничения на сдачу квартиры в аренду, как минимум на это требуется согласие банка.

  За нарушение этого пункта в договоре могут быть предусмотрены штрафные санкции. Например, банк может потребовать погасить досрочно оставшуюся сумму долга.

Лучше получить письменное согласие банка на сдачу жилья в аренду, которое можно приложить к договору найма квартиры.

Если у квартиры имеются несколько собственников, то потребуется получить письменное разрешение от каждого на сдачу в наем, даже у тех, кто имеет минимальную долю.

В противном случае договор можно легко оспорить и счесть недействительным, а другим собственники могут взыскать с вас причиненные убытки и моральную компенсацию.

Получить согласие собственников можно оформив от каждого из них письменное согласие, идеально, если оно будет еще и нотариально заверено, либо оформить одну нотариальную доверенность на вас, как на представителя, где остальные собственники разрешают вам распоряжаться их долями.

При заселении квартиросъемщиков стоит все-таки заключить договор, так как зафиксированные договоренности и обязательства выгодны для всех сторон сделки. В договоре необходимо четко указать ответственность каждой стороны и их обязательства.

Арендодатель может включить в договор пункт о штрафах за просрочку платежей, ответственность за выполнение мелкого ремонта средствами и силами арендаторов. В любом договоре с арендаторами важно прописывать срок его действия и возможность досрочного расторжения по инициативе собственника.

В договоре должны быть прописаны и ответственные лица, которые проживают в квартире, и будут отвечать за порчу имущества и ущерб квартире, если такое произойдет.

Самым выгодным вариантом является заключение договора на срок менее года, так как контракт короткий, то для вселения по суду достаточно пары пропущенных платежей (против 6 месяцев без оплаты при заключении длительного договора). Кроме того, договоры на срок до 12 месяцев нет необходимости регистрировать в Росреестре.

Кроме того, наличие самого договора отпугнет от вас тех, кто не готов вселяться в квартиру на ваших условиях.

Оплату коммунальных платежей тоже рекомендуется перенести на квартиросъемщиков и зафиксировать это в договоре. Дело в том, что в случае налоговых проверок, коммунальные платежи за квартиру сданную в аренду и оплаченные собственником, могут быть приравнены к доходу, а, следовательно, будут облагаться налогом.

Итоги

Стоить напомнить, что эти способы ухода от уплаты налогов, не могут защитить собственника от ущерба и убытков. Полностью защищенным и уверенным, что все платежи будут выплачены в срок и в полном объеме могут только те, что оформляет официальный договор найма и прописывает в нем все точные суммы, сроки и ответственность сторон.

( 4 оценки, среднее 3.75 из 5 )

Источник: https://pokoriaem.ru/opyt/kak-pravilno-sdat-zhile-v-arendu-i-izbezhat-problem-s-zakonom.html

8 самых распространённых проблем со сдачей квартиры и как их избежать

Как обезопасить себя чтобы не зарегитсрировали в квартире при сдаче

Первое время арендатор старается произвести хорошее впечатление, поэтому вовремя переводит собственнику деньги за аренду квартиры и коммунальные услуги. Однако нередко бывает, так что уже через несколько месяцев возникают звонки с просьбой 1-2 дня подождать, пока дадут зарплату или «одолжит брат». Затем задержки увеличиваются и перерастают в недели и месяцы.  

Как решить проблему?

Чтобы избежать этой проблемы вам понадобятся договор и обеспечительный депозит. В вашем договоре аренды обязательно должен быть пункт о дате платежа и санкциях, если он нарушается. Например, дата платежа – 15 числа каждого месяца, в случае просрочки более чем на три дня взимается неустойка в размере 1/10 от ежемесячного платежа за каждый просроченный день.

Также нелишним будет установить предельный срок просрочки, чтобы иметь юридические основания для выселения жильца. Например, в случае задержки выплаты ежемесячного платежа за аренду квартиры на срок 10 дней, жилец должен покинуть квартиру без права возврата обеспечительного депозита. 

Штрафные меры можно вводить как в отношении платы за пользование квартиры, так и за задержку оплаты коммунальных платежей. Строгость санкций вы устанавливаете сами. Если вы будете списывать штрафы с обеспечительного депозита, то потребуйте от жильца восстановить его, иначе не с чего будут списывать в следующий раз.

2. Жильцы просят регистрацию

Если квартира арендуется на длительный срок, то жильцам может потребоваться регистрация по месту жительства. Например, чтобы легче было устроиться на работу, записать детей в ближайший детский сад или школу. Многим собственникам жилья не хочется это делать из-за роста коммунальных платежей или из-за риска потерять жильё. 

Как решить проблему?

Существует два вида регистрации: временная и постоянная.

Временная регистрация:

  • делается на определённый срок (до 5 лет в собственной квартире и до 6 лет в муниципальном жилье);
  • прекращается автоматически в указанный срок;
  • выражается в форме свидетельства. 

Постоянная регистрация:

  • делается бессрочно;
  • увеличивает размер коммунальных платежей;
  • прекращается добровольно или через суд;
  • даёт право на приватизации в муниципальном жилье;
  • даёт право принимать решение о регистрации или об отказе в регистрации других жильцов;
  • даёт право на регистрацию близкий родственников;
  • выражается в форме штампа в паспорте.

Изначально решите для себя, готовы ли вы предоставлять регистрацию для арендаторов или нет. Это ваше право, а не обязанность. Для того, чтобы зарегистрировать людей в квартире потребуется согласие всех собственников квартиры. Кто-то соглашается предоставить своим клиентам временную регистрацию, кто-то против даже неё. Объявите своё решение ещё до подписания документов на аренду.

3. Арендаторы ждут или уже имеют ребёнка

Рождение ребёнка – прекрасная новость для любой семьи. Но, как бы цинично это не звучало, для того, кто сдает квартиру это радостное событие несёт риски.

Если у родителей есть постоянная регистрация в вашей квартире, то они смогут зарегистрировать ребёнка в арендованной квартире без вашего согласия.

Вы, как собственник, не сможете выписать ребёнка, пока ему не исполнится 18 лет, пока не появится другое жильё или не будет решения суда о прекращении регистрации (дело рассматривается с привлечением отдела опеки).

Как решить проблему?

Хотите избежать проблем – сразу откажите в сдаче квартиры парам с детьми, которые просят регистрацию. Это негуманно, но честно. Ваша задача – заработать на сдаче жилья, а не заниматься решением чужих проблем.    

4. Арендаторы не хотят заключать договор

Нашли клиентов, которые просят не заключать письменный договор аренды? Обычно договор не хочет заключать сам собственник, чтобы не платить налоги, но бывает, что и сам жилец отказывается и даже готов за это доплатить. Возможные причины: 

  • жилец скрывается от алиментов или чего-то ещё;
  • он – мошенник (готовится обокрасть квартиру или тайно продать её).

Какие-то здравые причины, по которым клиент просит не заключать официальный договор, тяжело придумать.

Как решить проблему?

Отказать клиенту в сдаче квартиры.

5. Не квартира, а общежитие

Иностранные граждане из соседних республик также нуждаются в жилье. Проблема в том, что ради экономии они готовы арендовать квартиру вскладчину на 5-10 человек (впрочем, учитывая их доходы – это вполне понятно).

Но для владельца недвижимости – большое количество жильцов – это проблема: чем больше людей, тем больше шансов, что что-то сломается или будет испорчено.

Также не рады будут соседи, которые начнут жаловаться во все инстанции.

Иногда квартиру снимает «подставной» жилец, который сам в ней не живёт, а пересдаёт её трудовым мигрантам.

Как решить проблему?

Укажите в договоре, что в квартире может проживать только конкретный жилец (или семейная пара), без права подселения. В случае нарушения пункта установите суровый штраф в размере 0,5 арендного платежа за каждый день нарушения, а также выезд из квартиры иных лиц. Ну, и без неприятной обязанности в виде периодического посещения жильцов не обойтись.

6. Жильцы не могут внести депозит

Депозит – это сумма, гарантирующая исполнение договора. Как правило, она составляет 1-2 размера ежемесячного платежа за квартиру. Например, если вы сдаёте за 25 тыс. руб. в месяц, то депозит можно установить на уровне 25-50 тыс. руб. Но учтите, что большой депозит не все смогут потянуть, а маленький – риск того, что вы уйдёте в большой минус, если в квартире что-то случится. 

Если жилец честно исполняет взятые на себя обязательства, вовремя за всё платит и не портит имущество в квартире, то депозит возвращается после окончания аренды квартиры (укажите это в договоре). 

Ингода он идёт в счёт последнего месяца аренды, но лучше так не делать, поскольку в конце может оказаться повреждённое имущество, а жилец уже съедет и компенсировать потерю будет нечем. 

Также депозит может «таять», когда жилец постоянно задерживает с выплатами. Например, в одном месяце затянул на 5 дней, потом на две недели и т.д. В результате он может отказаться от аренды с долгом, который не покроется депозитом. 

Как решить проблему? 

Если клиент не может внести депозит, затягивает с его внесением или он исчерпался за счёт штрафов – прекращайте отношения с ним.

7. Можно я с кошкой?

Домашние животные – вечная причина раздоров между владельцами квартиры и съёмщиками. Люди, которые сдают квартиру, опасаются, что собаки могут повредить мебель, а кошки – порвать обои или поцарапать пол.

Как решить проблему?

Если у вас самого есть животные, вы знаете, что они разные, как и их хозяева. Одна кошка может разодрать все обои, другая может не доставлять никаких хлопот. К сожалению, узнать заранее, каким окажется животное, невозможно. Решите для себя, готовы ли вы к рискам, и после этого чётко укажите это в объявлении о сдаче жилья.

Если животные вас не устраивают, то пропишите пункт об этом в договоре – например, при появлении, у жильцов животных устанавливается штраф в размер 10% от ежемесячного платежа за каждый день нарушения или следует расторжение договора аренды.

Заглядывайте к жильцам хотя бы раз в месяц, чтобы убедиться в том, что у них не появились «меньшие братья».

Часто клиенты с животными вселяются в старые квартиры (которые тяжело испортить), к собственникам-любителям животных или за дополнительную плату. 

8. Сломали технику, испачкали обои, утащили чашки 

Идеальных арендаторов не существует. Кто-то обшарпает кожаное кресло, кто-то повреждает обои, кто-то разбивает посуду или загрязняет сантехнику. Часто косметический ремонт требуется уже после года сдачи жилья. По этой причине многие риелторы советуют делать максимально простой ремонт помещения, чтобы его не было жалко. 

Как решить проблему? 

Покрыть ущерб от повреждений можно с помощью депозита. Когда срок сдачи подходит к концу, вы должны внимательно осмотреть квартиру и описать понесённый ущерб (ещё до подписания договора аренды должна была быть опись имущества). Если с этим согласится съёмщик, то нужную сумму можно удержать из депозита на ремонт, а оставшуюся часть отдать. Если не согласится – разбираться в суде. 

Источник: https://www.Sravni.ru/text/2021/2/13/8-samykh-rasprostranjonnykh-problem-so-sdachej-kvartiry-i-kak-ikh-izbezhat/

Как повлиять на соседа, сдающего квартиру?

Как обезопасить себя чтобы не зарегитсрировали в квартире при сдаче

Необходимо собрать как можно больше документов, подтверждающих нарушение прав соседей от кого угодно: полиции, Роспотребнадзора.

Да, первое время будут назначаться штрафы, однако когда их количество превысит критическую массу, то муниципалитет, в соответствии со статьей 293 Гражданского кодекса России, будет обязан обратиться в суд с иском о лишении собственника его права и принудительном выселении.

Аналогичное дело уже рассматривал Первоуральский городской суд Свердловской области 03.03.2009 по выселению из квартиры гражданина Зотова Виктора Николаевича. Можете посмотреть опубликованное решение по этому делу: собственник был выселен.

Соседи шумят: ваши права и порядок действий

Как закрыть караоке под нашей квартирой?

Отвечает начальник юридического управления ООО «Самкорп» Анастасия Бородина (Самара):

Что можно сделать для того, чтобы вернуть тишину и чистоту в подъезд?

  1. Налоговая служба. Существует большая вероятность, что собственник квартиры ненадлежащим образом платит налоги, а именно 13% с полученного дохода от сдачи квартиры в аренду. Собственнику обеспечены общение с налоговой службой, взимание неуплаченной суммы налога плюс штрафные санкции.
  2. Миграционная служба. Нередко жилье сдают трудовым мигрантам без надлежаще оформленных документов и регистрации. При таком развитии событий соседям стоит обратиться с сообщением в миграционную службу. Результат – нежелательные квартиранты будут выселены, а собственник получит административный штраф.
  3. Банк. Необходимо заказать выписку из ЕГРН на квартиру соседа. В выписке может содержаться информация о том, что сдаваемая в аренду квартиру находится в залоге у банка, так как приобретена за счет заключения договора ипотеки. В этом случае соседи могут обратиться с жалобой в банк. Большинство ипотечных договоров содержат пункт о запрете сдачи квартиры в аренду. Это связано с риском снижения стоимости объекта. Следовательно, при нарушении условий договора собственника ждут штрафные санкции со стороны банка, закрепленные в договоре.
  4. Участковый. На собственника проблемной квартиры может быть зарегистрировано несколько жилых помещений, которые он сдает в аренду и получает доход без регистрации в качестве ИП или ООО. Пишем участковому заявление о предполагаемом совершении соседом преступления, предусмотренного ст. 171 УК РФ (незаконное предпринимательство).

К сожалению, наложить запрет на сдачу квартиры в аренду невозможно, так как ст. 209 ГК РФ предусмотрены права собственника владеть, пользоваться и распоряжаться жилым помещением. Жалобы соседей не могут ограничить право собственности, но могут привести к значительным финансовым потерям, что, возможно, подтолкнет его к продаже квартиры или прекращению сдачи жилья в аренду.

Как оповестить арендодателя, что квартиру снимают проститутки?

Как я сдавала квартиру, а ее превратили в притон

Отвечает ведущий юрисконсульт юридической службы «ИНКОМ-недвижимость» Кирилл Кокорин:

Согласно действующему законодательству РФ, собственники квартир вправе по своему усмотрению, независимо от согласия и мнения соседей, сдавать квартиру в наем (аренду). Ни в одном правовом акте не закреплен запрет такой сделки, нет также и обязанности собственников получить согласие соседей на сдачу квартиры в наем.

Однако изложенные в Вашем обращении доводы – когда нарушается закон о тишине, когда в квартире проживают подозрительные лица, в том числе не зарегистрированные по месту пребывания в установленном законом порядке, – дают основания обратиться в правоохранительные органы, которые обязаны реагировать в таких случаях и принимать соответствующие меры (например, привлечь нарушителя к административной ответственности), особенно если такие обращения будут не единичными. Вероятно, во избежание постоянных разбирательств с органами наймодатель предпочтет подобрать более спокойных квартирантов, которые не будут нарушать покой соседей.

В каждом субъекте Российской Федерации принимаются свои законы, призванные защищать покой граждан. Например, в Москве нарушение закона о тишине влечет за собой административный штраф на граждан в размере от 1 до 2 тысяч рублей, а нарушение собственником правил регистрации посторонних граждан по месту пребывания – от 2 до 5 тысяч рублей.

Отвечает юрист CENTURY 21 Россия Дамир Хакимов:

К сожалению, действительно, «глобально» повлиять на собственника квартиры мы не можем. Что можно делать?

  1. По каждому значимому поводу вызывать полицию, представителей органов жилищного и потребительского надзора.
  2. Регулярно направлять собственнику и в агентство претензии с требованием выселения лиц, нарушающих общественный порядок.
  3. При накоплении некоторой критической массы жалоб в надзорные органы и претензий (и фактов их игнорирования) можно обратиться в суд с требованием компенсации морального вреда.

Соседка сдает комнату в коммуналке, я против. Что делать?

Как бороться с соседкой? Она сдает комнату в нашей коммуналке

Отвечает частнопрактикующий юрист компании «Суворовъ и партнеры» Виктория Суворова (Пятигорск):

На мой взгляд, повлиять на собственника Вы и вправду не можете. Если он сдает квартиру не на законных основаниях, то есть без краткосрочного договора найма или аренды, то, возможно, действенным методом будет обращение в налоговую или прокуратуру с заявлением о незаконном предпринимательстве или незаконной сдаче квартиры без уплаты 13% НДФЛ.

Либо в случае шума Вы можете обращаться в полицию, и на собственника будет выписан штраф. Однако, если он сдает квартиру и по документам и все оформляет правильно, налоги уплачивает, ситуация действительно тупиковая. Органов власти, которые бы ограничили его право распоряжаться квартирой по своему усмотрению, в том числе, сдавать кому-либо, не существует.

Отвечает управляющий партнер юридической фирмы «Королев и партнеры» Виталий Королев:

К сожалению, в данной ситуации сделать что-либо довольно проблематично, поскольку право частной собственности закреплено в Конституции Российской Федерации (статья 35) и охраняется надлежащим образом.

Никто не вправе запретить собственнику жилого помещения (в данном случае квартиры) сдавать ее в аренду, поскольку это не противоречит действующему законодательству Российской Федерации.

В качестве одного из вариантов мы можем порекомендовать обратиться в суд с требованием o компенсации морального вреда (предусмотрено статьей 151 Гражданского кодекса Российской Федерации), поскольку арендаторы (наниматели) жилого помещения дебоширят, нарушают общественный порядок и тем самым причиняют нравственные, а возможно, и физические страдания. Например, если из-за слишком громкой музыки соседи не могут уснуть.

Но предварительно по факту каждого такого нарушения общественного порядка необходимо вызывать полицию и составлять соответствующий протокол, чтобы у Вас была доказательная база в суде.

Конечно, сумма, которую присудит суд, будет совсем незначительной. Но если собственник жилого помещения (квартиры) почувствует дискомфорт от постоянных повесток в суд и обязанности выплачивать ущерб, то очень даже вероятно, что он начнет подбирать более спокойных арендаторов на радость Вам и остальным соседям.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Хочу сдать квартиру и получать деньги на карточку

Чем опасно доверительное управление недвижимостью?

Сосед устроил в квартире приют для животных: порядок действий

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/kak_povliyat_na_soseda_sdayuschego_kvartiru/7930

Квартиру в хорошие руки: основные секреты при сдаче жилья

Как обезопасить себя чтобы не зарегитсрировали в квартире при сдаче

ДУШАНБЕ, 8 янв – Sputnik. Владельцы недвижимости, желающие сдать квартиру, сталкиваются с разного рода неприятностями, которые возникают как по их собственной вине, так и по независящим от них обстоятельствам, пишет РИА Новости.

Сдам квартиру в хорошие руки

Счастливые обладатели нескольких квартир обычно “лишнее” жилье сдают в аренду. И вот тут-то на сцену и выходит первый враг квадратных метров – квартиросъемщик, который может разнести квартиру в пух и прах, оставить после себя долги по “коммуналке” или попросту сдать ее в субаренду трудовым мигрантам.

Чтобы всего этого не произошло, с арендатором стоит заключить договор. В нем должны быть указаны все квартиросъемщики с полными паспортными данными.

“Обязательно укажите, что кроме них в квартире не могут проживать другие люди или могут какие-то конкретные люди. Так вы убережете себя от незапланированного общежития в квартире”, – отмечают в VSN Realty.

Эксперты советуют зафиксировать сроки проживания, сумму аренды и дату выплат, а также указать, что владелец имеет право проверять сданную квартиру. Кроме того, стоит описать находящееся в квартире имущество, состояние, в котором оно находится, и его примерную стоимость.

Как будут штрафовать россиян за сдачу квартиры и машины мигрантам

“Нелишним будет указать обязанность по оплате коммунальных платежей (если их будет платить квартиросъемщик), сумму страхового депозита, условия ремонта, улучшений, а также ответственность за ущерб общедомовому имуществу”, – рекомендуют риэлторы.

Помимо прочего, сдаваемую в аренду квартиру можно застраховать, чтобы минимизировать риски. Величина страховой премии подсчитывается в частном порядке в зависимости от предусмотренного в полисе страхового покрытия.

Как приструнить наглых соседей

Портить жизнь владельцу квартиры способны не только квартиросъемщики, но соседи по подъезду. Чаще всего неудобство доставляют “нехорошие” квартиры, в которых собираются шумные компании, а также любители бесконечных ремонтов.

Для начала дебошира или безудержного мастера стоит попытаться усмирить устными увещеваниями, но если это не работает, нужно вызывать участкового, а затем писать заявление о привлечении нарушителя к административной ответственности.

Россиянин прописал в квартире мигрантов в обмен на строительство дачи

Шансы утихомирить шумящих соседей возрастают, если жалоба на них будет коллективной, ведь, как правило, нерадивые жильцы доставляют неудобства не только какому-то отдельному жильцу, а сразу нескольким семьям, отмечает юрист Олег Сухов.

По его словам, единого федерального закона о запрете на шум в зависимости от времени нет. Подобные акты принимаются в каждом регионе отдельно. В Москве, например, шуметь запрещено с 23 ночи до 7 часов утра.

Помимо шумных соседей доставлять неудобства способны любители большого количества домашних животных. Например, бабушки, у которых в “однушке” обитает 20 кошек. В законодательстве не установлено ограничение на количество животных в городской квартире.

Однако претензии в основном возникают из-за запаха, а также лая или мяуканья питомцев. Юрист в таком случае рекомендует обратиться с жалобой в жилищно-эксплуатационную организацию, управляющую компанию или жилинспекцию.

Внутридомовые проблемы

Еще одним поводом для ссоры может стать мусор на лестничной клетке, однако на сей раз проблема может заключаться в качестве работы управляющей компании. Именно она отвечает за содержание и ремонт общедомовой территории в многоквартирном доме. Помимо мусора претензии к УК со стороны жильцов бывают самые разные.

Мой личный кишлак: москвич обнаружил в квартире 165 мигрантов

Допустим, в подъезде никак не поменяют лампочку, хотя владельцы уже неоднократно обращались в диспетчерскую. Прежде чем поднимать панику, стоит дойти до управляющей компании и узнать, принята ли заявка.

Возможно, лампочек просто временно нет в наличии, то есть о вас не забыли, просто нужно подождать.

Однако если проблема приобретает хронические формы, например, со светом в подъезде не могут разобраться месяц, нужно подавать письменную жалобу в жилищную инспекцию.

Специалисты ведомства проведут проверку, а в случае задокументированных нарушений составят предписание и протокол. Скорее всего, управляющая компания исправит беспокоящую жильцов ситуацию, но если этого не произойдет, жилищная инспекция обратится в суд.
Вообще, перед любым выяснением отношений с нерадивой УК, следует изучить договор управления.

Россиянин незаконно зарегистрировал у себя в квартире 122 мигранта

Согласно законодательству, документ заключается со всеми собственниками жилья в многоквартирном доме на основании решения общего собрания. Если договора у вас нет, вы имеете полное право прийти в офис управляющей компании и потребовать свой экземпляр.

Самый грозный враг при сдаче квартиры

Если со всеми предыдущими недругами жилья можно справиться малой кровью, то с последним “супостатом” квартиры просто так не разберетесь. Речь идет о собственниках долей в одной квартире.

Плохие отношения с другими владльцами, скорее всего, приведут к нешуточным проблемам. Они могут быть самыми разными. Во-первых, часто возникают трудности с оплатой коммунальных услуг. Решить этот вопрос возможно путем разделения лицевых счетов для обособленной оплаты платежей.

Во-вторых, между сособственниками разгораются споры из-за пользования общим имуществом. Объект недвижимости делится на жилую и нежилую площадь. К первой относятся – комнаты, ко второй – коридоры, балконы, лоджии, санузел и кухня. Обладатели долей зачастую не могут определить порядок пользования общим имуществом из-за несоответствия размера доли занимаемой площади.

Увы, в данном случае не спасет даже суд, потому как суд, возможно, и предпишет равный доступ в места общего пользования, но контролировать это все равно будет некому.

Поэтому, если согласия между владельцами жилья нет совсем, то остается только продажа квартиры или доли. Самый лучший вариант при продаже всей квартиры – договариваться с оппонентами. Но если другие собственники на продажу не согласны, то придется продавать свою долю, предварительно предложив другим выкупить ее, как это положено по закону.

К сожалению, собственник доли зачастую убежден, что он по своему усмотрению вправе распоряжаться своим имуществом, не прибегая к получению согласия других участников долевой собственности.

“Решается этот вопрос в судебном порядке, хотя зачастую так и остается конфликтом участников долевой собственности, так как четкого алгоритма решения этой проблематики законодателем не представлено”, – отмечают эксперты.

Источник: https://tj.sputniknews.ru/society/20210108/1027912275/zhile-sdacha-kvartiry-arenda.html

Как сдавать жильё, чтобы избежать проблем с законом

Как обезопасить себя чтобы не зарегитсрировали в квартире при сдаче

Очевидно, зачем жильё сдают в аренду незаконно — чтобы не платить налоги. Однако, если смотреть на вопрос в перспективе, проблем от этого может быть немало.

В последние годы налоговая служба этим озаботилась всерьёз, поэтому тайное легко может стать явным. И в этом случае придётся отвечать рублём. Штраф за непредоставление декларации составит 5% от скрытой от ФНС суммы. Также придётся заплатить НДФЛ, штраф в размере 40% от начисленной суммы и пени.

Главный союзник налоговой службы — соседи . Но «сдать» вас могут и участковый, и сотрудники управляющей компании — кто угодно. Нередко так поступают арендаторы, с которыми вы что‑то не поделили.

Насчёт последних есть ещё один важный момент. Когда вы сдаёте квартиру, вы выстраиваете обычные договорные отношения. Но нелегальная сдача жилья ставит арендаторов в уязвимое положение.

Они не могут вызвать полицию, если шумят соседи, слесаря из управляющей компании, открыть дверь, когда в неё постучат, потому что это вскрывает вашу серую схему заработка.

Делать так, чтобы арендаторам комфортно жилось в вашей квартире, — нормально.

Наконец, если вы сами решите подать в суд на арендатора, без документов вам сложно будет доказать, что он снимал у вас квартиру. А если это удастся, то вас заставят заплатить налог.

Если квартира в ипотеке

Перечитайте кредитный договор. Многие банки требуют согласовать с ними намерение сдать квартиру. В документах также прописаны санкции за несоблюдение этого условия. Они могут быть очень неприятными: например, банк потребует погасить кредит досрочно.

Чтобы не попасть в такую ситуацию, уточните позицию банка и согласуйте с ним сдачу жилья в аренду, если это требуется. Директор юридической службы «Единый центр защиты» Константин Бобров советует получить письменное согласие кредитного учреждения и приложить его к договору аренды.

Если вы не единственный владелец квартиры

Чтобы сдать жильё без проблем, на это должны быть согласны все его владельцы: даже те, у кого в собственности крошечные доли.

Если не соблюсти это условие, договор может считаться недействительным или незаключённым. Другие собственники в любой момент могут потребовать от вас прекратить нарушать их права и взыскать с вас убытки.

Константин Бобров, директор юридической службы «Единый центр защиты»

Есть два способа сделать всё законно:

  1. Взять у всех собственников письменные согласия — в идеале нотариально заверенные.
  2. Оформить нотариальную доверенность, в которой владельцы долей разрешают вам распоряжаться имуществом от их имени.

Заключить договор

Скреплённые на бумаге обязательства выгодны обоим сторонам. (Стоит оговориться, что далее речь пойдёт о найме помещения физическим лицом. Отношения с коммерческими структурами гораздо сложнее и заслуживают отдельной статьи.)

В договоре прописывается ответственность сторон и закрепляются их обязанности.

Например, владелец квартиры может предусмотреть штраф за просрочку платежей, внести пункт, согласно которому мелкий ремонт будет обеспечивать наниматель (по умолчанию это возлагается на собственника ).

Если арендатор испортит что‑то в квартире, вы сможете получить компенсацию. Не бойтесь учитывать в договоре все нюансы. Это поможет отсечь жильцов, которые не готовы выполнять ваши условия.

Если вы сдаёте квартиру официально, могут быть проблемы с выселением жильцов до истечения срока договора.

Нанимателей, которые не хотят покидать жильё, придётся выдворять через суд. По словам директора юридической службы «Единый центр защиты» Константина Боброва, здесь нужны уважительные причины:

  • Съёмщики не платят за аренду более полугода, если в договоре этот срок не увеличен. Эта мера распространяется только на долгосрочные договоры, для заключённых менее чем на год достаточно двух пропущенных платежей.
  • Они используют жильё не по назначению: например, для коммерческих нужд.
  • Они систематически нарушают интересы соседей: захламляют общее пространство, шумят.

Стоит иметь в виду следующее: по суду вы можете не только выселить нерадивых жильцов, но и взыскать с них плату за время, которое они фактически проживали в квартире, и понесённый ущерб. Но все эти меры потребуются только в случае, если вы хотите выселить их до истечения срока договора. Если он закончился, арендаторы теряют право проживать в квартире.

В связи с этим гораздо выгоднее заключать договоры сроком менее чем на год:

  • контракт быстро закончится;
  • чтобы обратиться в суд, достаточно двух пропущенных платежей;
  • такое соглашение не надо регистрировать в Росимуществе.

Это далеко не всё, что нужно знать о договоре. Подробнее читайте в соответствующем материале Лайфхакера.

Как правильно сдать жилье в аренду и избежать проблем с законом?

Как обезопасить себя чтобы не зарегитсрировали в квартире при сдаче
Как обезопасить себя чтобы не зарегитсрировали в квартире при сдаче

Сегодня многие люди сдают квартиры, чтобы получить дополнительный доход. Кто-то даже профессионально работают риэлторами по сдаче жилья, кто-то мечтает иметь несколько квартир и сдавать их в аренду, обеспечив себе пассивный доход.

Но в реальности сдача жилья может оказаться не таким радужным занятием. Как показывает практика – это довольно опасный и не всегда приятный бизнес.

В этой статье расскажу о том, с какими проблемами могут столкнуться собственники сдаваемой квартиры, а так же о том, как их можно избежать.

В большинстве случаев квартиры сдаются нелегально, чтобы обойти необходимость платить налоги за данный вид бизнеса. Но в перспективе такой способ может создать большое количество проблем. Начиная с того, что налоговая может вычислить такого нелегального предпринимателя и заставить платить штраф, заканчивая тем, что у вас нет реальных рычагов воздействия на квартиросъемщиков.

Внимание — налоговая!

В последние годы налоговая служба активно ведет работу в направлении выявления нелегальных способов сдачи жилья в аренду.

Все, кто не отчитывается по своим доходам за сдачу квартиры будут обязаны оплатить штраф в размере 5 % от незадекларированной суммы, кроме того на таких предпринимателей налагаются дополнительный штрафы за неуплату НДФЛ до 40% от суммы и начисленных пени.

«Помочь» в выявлении нелегальных предпринимателей могут ваше же соседи, участковый, сотрудники управляющей компании, да вообще кто угодно. Даже сами арендаторы, с которыми у вас не сложились отношения.

Кстати, нелегальная сделка доставляет немало хлопот арендаторам – они вынуждены скрывать свое пребывание, не отрывать двери, не имеют возможности вызвать полицию, если им мешают соседи, вызвать слесаря из ЖЭКа, так как все это вскроет вашу схему получения дохода. А если вам понадобиться подать в суд на ваших квартирантов, то при отсутствии документов доказать что-либо будет проблематично. Даже, если это удастся сделать, то вам придется заплатить налоги с ходов и соответствующие штрафы и пени.

Согласно действующему законодательству все доходы, полученные при сдаче квартиры, подлежат обязательному декларированию. По итогам года собственники жилых помещений обязаны уплатить налоги с полученной суммы в размере 13%.

Налоговая служба проводит такие проверки постоянно. Особое внимание они уделяют собственникам двух и более квартир и пенсионерам. Инициировать подобную проверку могут по обращению граждан или жалобам соседей и квартиросъемщиков.

Но бывают ситуации, что доход с аренды квартиры является фактически единственным, а уплата налога становиться крайне не выгодным мероприятием.

Как быть в подобной ситуации? Основные вопросы

Когда вы принимаете решение о сдаче собственной квартиры, то должны быть готовы к проверке со стороны налоговой. От этого застраховаться просто невозможно, как мы уже выяснили, инициировать такую проверку может кто угодно и когда угодно.

Что же касается самой проверки, то тут действует правило неприкосновенности жилья, никто не может проникнуть в квартиру без разрешения проживающих в ней лиц.

Максимум, что могут сделать сотрудники инспекции в случае, если им не открыли дверь в квартире, так это вызвать собственника в налоговую службу.

Как можно обезопасить себя от проблем с налоговой инспекцией?

Тут может быть несколько вариантов оформления отношений с вашими квартирантами:

  • Сдавать квартиру без заключения договора. Если нет договора, то налоговой просто не за что зацепиться. В этой ситуации все свои договоренности вы согласовываете с квартирантами устно, а деньги за оплату передаете из рук в руки. Доказать, что вы сдавали квартиру и получали деньги, будет просто невозможно. В крайнем случае, можете в налоговой сказать, что в квартире временно проживают ваши родственники или знакомые. Вероятнее всего, на это ваши отношения с налоговой и закончатся, так как у них не будет никаких перспектив что-то с вас взыскать. Но такой случай таит в себе и ряд недостатков. Отсутствие договора снимает ответственность и с вашего квартиранта, которым намеренно или случайно может нанести вред вашему имуществу или квартире в целом. Каким-то образом взыскать с него ущерб у вас тоже не получится.
  • Сдавать квартиру по договору безвозмездного проживания. Суть договора понятна из его названия – квартиранты проживают в помещение без какой-либо оплаты. То есть собственник не получает никаких доходов от этой сделки. Естественно, что такой договор может быть заключен только с теми людьми, которым вы доверяете, иначе можете остаться в какой-то момент без денег, которые, кстати, как и в первом случае нужно передавать наличкой без оформления расписок. Иначе с юридической точки зрения такой договор может быть признан фиктивным, со всеми последующими  санкциями.

В некоторых областях и городах нашей страны, где проходит эксперимент по внедрению системы самозанятых, есть возможность снизить налоги за аренду квартиры с 13% до 4%. Это Москва, Калужская и Московская области, Республика Татарстан. Достаточно зарегистрироваться в налоговой как самозанятый.

Какие проблемы могут возникнуть у собственника при сдаче квартиры, кроме необходимости уплачивать налог?

Таких проблем немало, особенно, если вы пытаетесь скрыть доходы от налоговой и не заключаете договор найма:

  • Квартиросъемщики перестали платить. Первое время, как правило, все квартиросъемщики исправно вносят деньги за аренду и своевременно уплачивают коммунальные платежи. Но часто бывает, что уже через пару месяцев начинаются просьбы «подождать пару дней до заплаты», потом задержки могут стать более значительными и дойти до месяцев. Для решения этой проблемы достаточно заключить официальный договор найма жилья и взять обеспечительный платеж  за последний месяц проживания. В тексте договора должна быть указана точная дата внесения арендного платежа, и прописана неустойка за каждый день просрочки. Не лишним будет указать и допустимый срок просрочки для того, чтобы иметь убедительные юридически обоснования для выселения жильцов. Это же может относиться и оплате коммунальных услуг. Сумму штрафов можно списывать с обеспечительного платежа, но в этом случае он должен быть восстановлен квартирантами до полного объема.
  • Квартиросъемщики просят оформить регистрацию. Если жилье снимается на длительный срок, то вполне вероятно, что жильцы могут попросить оформить регистрацию по месту жительства. Например, для оформления на работу или получения путевок в ближайший садик или школу. Собственники в большинстве случаев не хотят это делать, так как увеличиваются расходы на коммунальные услуги. Решить эту проблему можно выбором вида регистрации. Существует регистрация временная (сроком до 5 лет, которая прекращается автоматически в установленную дату, выдается в форме свидетельства) и постоянная (выдается бессрочно, влияет на размер коммунальных взносов, прекратиться может либо в добровольном порядке, либо в судебном, дает возможность разрешать или отказывать в регистрации в собственности других людей, оформляется в виде штампа в паспорте). Предоставить регистрацию – это право собственника, но не его обязанность. Вы можете сами для себя определить  готовы ли вы это сделать и озвучить решение своим арендаторам до подписания документов на аренду. Помните, что для оформления регистрации необходимо согласие всех собственников.
  • Квартиранты имеют детей или находятся в их ожидании. Наличие детей – это прекрасно для любой семьи,  но только не для арендодателей. Дело в том, что при наличии постоянной прописки родители имеют право зарегистрировать ребенка по месту регистрации его родителей без согласия остальных собственников. При этом собственники не могут выселить ребенка до его совершеннолетия, либо пока не будет предоставлено ребенку другое жилье. Все судебные разбирательства по данным вопросам будут проходить под контролем органов опеки и попечительства. Тут решение только одно –отказывать квартирантам с детьми или молодым парам, которые просят регистрацию, если вы не хотите за собственный счет решать чужие проблемы.
  • Квартиранты отказывают от оформления письменного договора найма жилого помещения. Обычно не заключать официальный договор выгодно арендодателю, чтобы избежать необходимости уплаты налогов. Но и квартиросъемщик так же могут попросить об этом собственника. Причины могут быть разные – жильцы скрываются от уплаты алиментов или еще чего-то или имеют недобросовестные намерения (не платить, использовать не по назначению, обокрасть или даже тайно продать). В любом случае такое поведение должно насторожить и лучше отказаться от такого варианта, чем нажить себе проблем в будущем.
  • Квартира превращается в общежитие. Люди нуждаются в жилье, и из-за желания экономить могут жить в одной квартире по 5-10 человек, особенно это касается трудовых мигрантов и стран ближнего зарубежья. Чем больше жильцов, тем выше вероятность, что квартиру вы получите в ненадлежащем состоянии. Распознать таких людей просто, если они сами обращаются, но чаще всего они обращаются через подставное лицо, которое уже потом пересдает им оформленную квартиру. Вариант решения тут один – в тексте договора прописать конкретное лицо, которое будет отвечать за порчу имущества. Кроме того, обозначьте лица, которые имеют право проживания в данной квартире без права подселения. И укажите штраф, который будет наложен за нарушение данных правил, чем жестче будет штраф, тем меньше вероятность появления в вашей квартире общежития, ну и, конечно, как можно чаще посещайте сданную в аренду квартиру.

Что стоит сделать перед тем, как сдать квартиру в аренду?

Если квартира, которую вы планируете сдавать, находиться  в ипотеке, то внимательно перечитайте договор. В большинстве банков имеются ограничения на сдачу квартиры в аренду, как минимум на это требуется согласие банка.

  За нарушение этого пункта в договоре могут быть предусмотрены штрафные санкции. Например, банк может потребовать погасить досрочно оставшуюся сумму долга.

Лучше получить письменное согласие банка на сдачу жилья в аренду, которое можно приложить к договору найма квартиры.

Если у квартиры имеются несколько собственников, то потребуется получить письменное разрешение от каждого на сдачу в наем, даже у тех, кто имеет минимальную долю.

В противном случае договор можно легко оспорить и счесть недействительным, а другим собственники могут взыскать с вас причиненные убытки и моральную компенсацию.

Получить согласие собственников можно оформив от каждого из них письменное согласие, идеально, если оно будет еще и нотариально заверено, либо оформить одну нотариальную доверенность на вас, как на представителя, где остальные собственники разрешают вам распоряжаться их долями.

При заселении квартиросъемщиков стоит все-таки заключить договор, так как зафиксированные договоренности и обязательства выгодны для всех сторон сделки. В договоре необходимо четко указать ответственность каждой стороны и их обязательства.

Арендодатель может включить в договор пункт о штрафах за просрочку платежей, ответственность за выполнение мелкого ремонта средствами и силами арендаторов. В любом договоре с арендаторами важно прописывать срок его действия и возможность досрочного расторжения по инициативе собственника.

В договоре должны быть прописаны и ответственные лица, которые проживают в квартире, и будут отвечать за порчу имущества и ущерб квартире, если такое произойдет.

Самым выгодным вариантом является заключение договора на срок менее года, так как контракт короткий, то для вселения по суду достаточно пары пропущенных платежей (против 6 месяцев без оплаты при заключении длительного договора). Кроме того, договоры на срок до 12 месяцев нет необходимости регистрировать в Росреестре.

Кроме того, наличие самого договора отпугнет от вас тех, кто не готов вселяться в квартиру на ваших условиях.

Оплату коммунальных платежей тоже рекомендуется перенести на квартиросъемщиков и зафиксировать это в договоре. Дело в том, что в случае налоговых проверок, коммунальные платежи за квартиру сданную в аренду и оплаченные собственником, могут быть приравнены к доходу, а, следовательно, будут облагаться налогом.

Итоги

Стоить напомнить, что эти способы ухода от уплаты налогов, не могут защитить собственника от ущерба и убытков. Полностью защищенным и уверенным, что все платежи будут выплачены в срок и в полном объеме могут только те, что оформляет официальный договор найма и прописывает в нем все точные суммы, сроки и ответственность сторон.

( 4 оценки, среднее 3.75 из 5 )

Источник: https://pokoriaem.ru/opyt/kak-pravilno-sdat-zhile-v-arendu-i-izbezhat-problem-s-zakonom.html

8 самых распространённых проблем со сдачей квартиры и как их избежать

Как обезопасить себя чтобы не зарегитсрировали в квартире при сдаче

Первое время арендатор старается произвести хорошее впечатление, поэтому вовремя переводит собственнику деньги за аренду квартиры и коммунальные услуги. Однако нередко бывает, так что уже через несколько месяцев возникают звонки с просьбой 1-2 дня подождать, пока дадут зарплату или «одолжит брат». Затем задержки увеличиваются и перерастают в недели и месяцы.  

Как решить проблему?

Чтобы избежать этой проблемы вам понадобятся договор и обеспечительный депозит. В вашем договоре аренды обязательно должен быть пункт о дате платежа и санкциях, если он нарушается. Например, дата платежа – 15 числа каждого месяца, в случае просрочки более чем на три дня взимается неустойка в размере 1/10 от ежемесячного платежа за каждый просроченный день.

Также нелишним будет установить предельный срок просрочки, чтобы иметь юридические основания для выселения жильца. Например, в случае задержки выплаты ежемесячного платежа за аренду квартиры на срок 10 дней, жилец должен покинуть квартиру без права возврата обеспечительного депозита. 

Штрафные меры можно вводить как в отношении платы за пользование квартиры, так и за задержку оплаты коммунальных платежей. Строгость санкций вы устанавливаете сами. Если вы будете списывать штрафы с обеспечительного депозита, то потребуйте от жильца восстановить его, иначе не с чего будут списывать в следующий раз.

2. Жильцы просят регистрацию

Если квартира арендуется на длительный срок, то жильцам может потребоваться регистрация по месту жительства. Например, чтобы легче было устроиться на работу, записать детей в ближайший детский сад или школу. Многим собственникам жилья не хочется это делать из-за роста коммунальных платежей или из-за риска потерять жильё. 

Как решить проблему?

Существует два вида регистрации: временная и постоянная.

Временная регистрация:

  • делается на определённый срок (до 5 лет в собственной квартире и до 6 лет в муниципальном жилье);
  • прекращается автоматически в указанный срок;
  • выражается в форме свидетельства. 

Постоянная регистрация:

  • делается бессрочно;
  • увеличивает размер коммунальных платежей;
  • прекращается добровольно или через суд;
  • даёт право на приватизации в муниципальном жилье;
  • даёт право принимать решение о регистрации или об отказе в регистрации других жильцов;
  • даёт право на регистрацию близкий родственников;
  • выражается в форме штампа в паспорте.

Изначально решите для себя, готовы ли вы предоставлять регистрацию для арендаторов или нет. Это ваше право, а не обязанность. Для того, чтобы зарегистрировать людей в квартире потребуется согласие всех собственников квартиры. Кто-то соглашается предоставить своим клиентам временную регистрацию, кто-то против даже неё. Объявите своё решение ещё до подписания документов на аренду.

3. Арендаторы ждут или уже имеют ребёнка

Рождение ребёнка – прекрасная новость для любой семьи. Но, как бы цинично это не звучало, для того, кто сдает квартиру это радостное событие несёт риски.

Если у родителей есть постоянная регистрация в вашей квартире, то они смогут зарегистрировать ребёнка в арендованной квартире без вашего согласия.

Вы, как собственник, не сможете выписать ребёнка, пока ему не исполнится 18 лет, пока не появится другое жильё или не будет решения суда о прекращении регистрации (дело рассматривается с привлечением отдела опеки).

Как решить проблему?

Хотите избежать проблем – сразу откажите в сдаче квартиры парам с детьми, которые просят регистрацию. Это негуманно, но честно. Ваша задача – заработать на сдаче жилья, а не заниматься решением чужих проблем.    

4. Арендаторы не хотят заключать договор

Нашли клиентов, которые просят не заключать письменный договор аренды? Обычно договор не хочет заключать сам собственник, чтобы не платить налоги, но бывает, что и сам жилец отказывается и даже готов за это доплатить. Возможные причины: 

  • жилец скрывается от алиментов или чего-то ещё;
  • он – мошенник (готовится обокрасть квартиру или тайно продать её).

Какие-то здравые причины, по которым клиент просит не заключать официальный договор, тяжело придумать.

Как решить проблему?

Отказать клиенту в сдаче квартиры.

5. Не квартира, а общежитие

Иностранные граждане из соседних республик также нуждаются в жилье. Проблема в том, что ради экономии они готовы арендовать квартиру вскладчину на 5-10 человек (впрочем, учитывая их доходы – это вполне понятно).

Но для владельца недвижимости – большое количество жильцов – это проблема: чем больше людей, тем больше шансов, что что-то сломается или будет испорчено.

Также не рады будут соседи, которые начнут жаловаться во все инстанции.

Иногда квартиру снимает «подставной» жилец, который сам в ней не живёт, а пересдаёт её трудовым мигрантам.

Как решить проблему?

Укажите в договоре, что в квартире может проживать только конкретный жилец (или семейная пара), без права подселения. В случае нарушения пункта установите суровый штраф в размере 0,5 арендного платежа за каждый день нарушения, а также выезд из квартиры иных лиц. Ну, и без неприятной обязанности в виде периодического посещения жильцов не обойтись.

6. Жильцы не могут внести депозит

Депозит – это сумма, гарантирующая исполнение договора. Как правило, она составляет 1-2 размера ежемесячного платежа за квартиру. Например, если вы сдаёте за 25 тыс. руб. в месяц, то депозит можно установить на уровне 25-50 тыс. руб. Но учтите, что большой депозит не все смогут потянуть, а маленький – риск того, что вы уйдёте в большой минус, если в квартире что-то случится. 

Если жилец честно исполняет взятые на себя обязательства, вовремя за всё платит и не портит имущество в квартире, то депозит возвращается после окончания аренды квартиры (укажите это в договоре). 

Ингода он идёт в счёт последнего месяца аренды, но лучше так не делать, поскольку в конце может оказаться повреждённое имущество, а жилец уже съедет и компенсировать потерю будет нечем. 

Также депозит может «таять», когда жилец постоянно задерживает с выплатами. Например, в одном месяце затянул на 5 дней, потом на две недели и т.д. В результате он может отказаться от аренды с долгом, который не покроется депозитом. 

Как решить проблему? 

Если клиент не может внести депозит, затягивает с его внесением или он исчерпался за счёт штрафов – прекращайте отношения с ним.

7. Можно я с кошкой?

Домашние животные – вечная причина раздоров между владельцами квартиры и съёмщиками. Люди, которые сдают квартиру, опасаются, что собаки могут повредить мебель, а кошки – порвать обои или поцарапать пол.

Как решить проблему?

Если у вас самого есть животные, вы знаете, что они разные, как и их хозяева. Одна кошка может разодрать все обои, другая может не доставлять никаких хлопот. К сожалению, узнать заранее, каким окажется животное, невозможно. Решите для себя, готовы ли вы к рискам, и после этого чётко укажите это в объявлении о сдаче жилья.

Если животные вас не устраивают, то пропишите пункт об этом в договоре – например, при появлении, у жильцов животных устанавливается штраф в размер 10% от ежемесячного платежа за каждый день нарушения или следует расторжение договора аренды.

Заглядывайте к жильцам хотя бы раз в месяц, чтобы убедиться в том, что у них не появились «меньшие братья».

Часто клиенты с животными вселяются в старые квартиры (которые тяжело испортить), к собственникам-любителям животных или за дополнительную плату. 

8. Сломали технику, испачкали обои, утащили чашки 

Идеальных арендаторов не существует. Кто-то обшарпает кожаное кресло, кто-то повреждает обои, кто-то разбивает посуду или загрязняет сантехнику. Часто косметический ремонт требуется уже после года сдачи жилья. По этой причине многие риелторы советуют делать максимально простой ремонт помещения, чтобы его не было жалко. 

Как решить проблему? 

Покрыть ущерб от повреждений можно с помощью депозита. Когда срок сдачи подходит к концу, вы должны внимательно осмотреть квартиру и описать понесённый ущерб (ещё до подписания договора аренды должна была быть опись имущества). Если с этим согласится съёмщик, то нужную сумму можно удержать из депозита на ремонт, а оставшуюся часть отдать. Если не согласится – разбираться в суде. 

Источник: https://www.Sravni.ru/text/2021/2/13/8-samykh-rasprostranjonnykh-problem-so-sdachej-kvartiry-i-kak-ikh-izbezhat/

Как повлиять на соседа, сдающего квартиру?

Как обезопасить себя чтобы не зарегитсрировали в квартире при сдаче

Необходимо собрать как можно больше документов, подтверждающих нарушение прав соседей от кого угодно: полиции, Роспотребнадзора.

Да, первое время будут назначаться штрафы, однако когда их количество превысит критическую массу, то муниципалитет, в соответствии со статьей 293 Гражданского кодекса России, будет обязан обратиться в суд с иском о лишении собственника его права и принудительном выселении.

Аналогичное дело уже рассматривал Первоуральский городской суд Свердловской области 03.03.2009 по выселению из квартиры гражданина Зотова Виктора Николаевича. Можете посмотреть опубликованное решение по этому делу: собственник был выселен.

Соседи шумят: ваши права и порядок действий

Как закрыть караоке под нашей квартирой?

Отвечает начальник юридического управления ООО «Самкорп» Анастасия Бородина (Самара):

Что можно сделать для того, чтобы вернуть тишину и чистоту в подъезд?

  1. Налоговая служба. Существует большая вероятность, что собственник квартиры ненадлежащим образом платит налоги, а именно 13% с полученного дохода от сдачи квартиры в аренду. Собственнику обеспечены общение с налоговой службой, взимание неуплаченной суммы налога плюс штрафные санкции.
  2. Миграционная служба. Нередко жилье сдают трудовым мигрантам без надлежаще оформленных документов и регистрации. При таком развитии событий соседям стоит обратиться с сообщением в миграционную службу. Результат – нежелательные квартиранты будут выселены, а собственник получит административный штраф.
  3. Банк. Необходимо заказать выписку из ЕГРН на квартиру соседа. В выписке может содержаться информация о том, что сдаваемая в аренду квартиру находится в залоге у банка, так как приобретена за счет заключения договора ипотеки. В этом случае соседи могут обратиться с жалобой в банк. Большинство ипотечных договоров содержат пункт о запрете сдачи квартиры в аренду. Это связано с риском снижения стоимости объекта. Следовательно, при нарушении условий договора собственника ждут штрафные санкции со стороны банка, закрепленные в договоре.
  4. Участковый. На собственника проблемной квартиры может быть зарегистрировано несколько жилых помещений, которые он сдает в аренду и получает доход без регистрации в качестве ИП или ООО. Пишем участковому заявление о предполагаемом совершении соседом преступления, предусмотренного ст. 171 УК РФ (незаконное предпринимательство).

К сожалению, наложить запрет на сдачу квартиры в аренду невозможно, так как ст. 209 ГК РФ предусмотрены права собственника владеть, пользоваться и распоряжаться жилым помещением. Жалобы соседей не могут ограничить право собственности, но могут привести к значительным финансовым потерям, что, возможно, подтолкнет его к продаже квартиры или прекращению сдачи жилья в аренду.

Как оповестить арендодателя, что квартиру снимают проститутки?

Как я сдавала квартиру, а ее превратили в притон

Отвечает ведущий юрисконсульт юридической службы «ИНКОМ-недвижимость» Кирилл Кокорин:

Согласно действующему законодательству РФ, собственники квартир вправе по своему усмотрению, независимо от согласия и мнения соседей, сдавать квартиру в наем (аренду). Ни в одном правовом акте не закреплен запрет такой сделки, нет также и обязанности собственников получить согласие соседей на сдачу квартиры в наем.

Однако изложенные в Вашем обращении доводы – когда нарушается закон о тишине, когда в квартире проживают подозрительные лица, в том числе не зарегистрированные по месту пребывания в установленном законом порядке, – дают основания обратиться в правоохранительные органы, которые обязаны реагировать в таких случаях и принимать соответствующие меры (например, привлечь нарушителя к административной ответственности), особенно если такие обращения будут не единичными. Вероятно, во избежание постоянных разбирательств с органами наймодатель предпочтет подобрать более спокойных квартирантов, которые не будут нарушать покой соседей.

В каждом субъекте Российской Федерации принимаются свои законы, призванные защищать покой граждан. Например, в Москве нарушение закона о тишине влечет за собой административный штраф на граждан в размере от 1 до 2 тысяч рублей, а нарушение собственником правил регистрации посторонних граждан по месту пребывания – от 2 до 5 тысяч рублей.

Отвечает юрист CENTURY 21 Россия Дамир Хакимов:

К сожалению, действительно, «глобально» повлиять на собственника квартиры мы не можем. Что можно делать?

  1. По каждому значимому поводу вызывать полицию, представителей органов жилищного и потребительского надзора.
  2. Регулярно направлять собственнику и в агентство претензии с требованием выселения лиц, нарушающих общественный порядок.
  3. При накоплении некоторой критической массы жалоб в надзорные органы и претензий (и фактов их игнорирования) можно обратиться в суд с требованием компенсации морального вреда.

Соседка сдает комнату в коммуналке, я против. Что делать?

Как бороться с соседкой? Она сдает комнату в нашей коммуналке

Отвечает частнопрактикующий юрист компании «Суворовъ и партнеры» Виктория Суворова (Пятигорск):

На мой взгляд, повлиять на собственника Вы и вправду не можете. Если он сдает квартиру не на законных основаниях, то есть без краткосрочного договора найма или аренды, то, возможно, действенным методом будет обращение в налоговую или прокуратуру с заявлением о незаконном предпринимательстве или незаконной сдаче квартиры без уплаты 13% НДФЛ.

Либо в случае шума Вы можете обращаться в полицию, и на собственника будет выписан штраф. Однако, если он сдает квартиру и по документам и все оформляет правильно, налоги уплачивает, ситуация действительно тупиковая. Органов власти, которые бы ограничили его право распоряжаться квартирой по своему усмотрению, в том числе, сдавать кому-либо, не существует.

Отвечает управляющий партнер юридической фирмы «Королев и партнеры» Виталий Королев:

К сожалению, в данной ситуации сделать что-либо довольно проблематично, поскольку право частной собственности закреплено в Конституции Российской Федерации (статья 35) и охраняется надлежащим образом.

Никто не вправе запретить собственнику жилого помещения (в данном случае квартиры) сдавать ее в аренду, поскольку это не противоречит действующему законодательству Российской Федерации.

В качестве одного из вариантов мы можем порекомендовать обратиться в суд с требованием o компенсации морального вреда (предусмотрено статьей 151 Гражданского кодекса Российской Федерации), поскольку арендаторы (наниматели) жилого помещения дебоширят, нарушают общественный порядок и тем самым причиняют нравственные, а возможно, и физические страдания. Например, если из-за слишком громкой музыки соседи не могут уснуть.

Но предварительно по факту каждого такого нарушения общественного порядка необходимо вызывать полицию и составлять соответствующий протокол, чтобы у Вас была доказательная база в суде.

Конечно, сумма, которую присудит суд, будет совсем незначительной. Но если собственник жилого помещения (квартиры) почувствует дискомфорт от постоянных повесток в суд и обязанности выплачивать ущерб, то очень даже вероятно, что он начнет подбирать более спокойных арендаторов на радость Вам и остальным соседям.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Хочу сдать квартиру и получать деньги на карточку

Чем опасно доверительное управление недвижимостью?

Сосед устроил в квартире приют для животных: порядок действий

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/kak_povliyat_na_soseda_sdayuschego_kvartiru/7930

Квартиру в хорошие руки: основные секреты при сдаче жилья

Как обезопасить себя чтобы не зарегитсрировали в квартире при сдаче

ДУШАНБЕ, 8 янв – Sputnik. Владельцы недвижимости, желающие сдать квартиру, сталкиваются с разного рода неприятностями, которые возникают как по их собственной вине, так и по независящим от них обстоятельствам, пишет РИА Новости.

Сдам квартиру в хорошие руки

Счастливые обладатели нескольких квартир обычно “лишнее” жилье сдают в аренду. И вот тут-то на сцену и выходит первый враг квадратных метров – квартиросъемщик, который может разнести квартиру в пух и прах, оставить после себя долги по “коммуналке” или попросту сдать ее в субаренду трудовым мигрантам.

Чтобы всего этого не произошло, с арендатором стоит заключить договор. В нем должны быть указаны все квартиросъемщики с полными паспортными данными.

“Обязательно укажите, что кроме них в квартире не могут проживать другие люди или могут какие-то конкретные люди. Так вы убережете себя от незапланированного общежития в квартире”, – отмечают в VSN Realty.

Эксперты советуют зафиксировать сроки проживания, сумму аренды и дату выплат, а также указать, что владелец имеет право проверять сданную квартиру. Кроме того, стоит описать находящееся в квартире имущество, состояние, в котором оно находится, и его примерную стоимость.

Как будут штрафовать россиян за сдачу квартиры и машины мигрантам

“Нелишним будет указать обязанность по оплате коммунальных платежей (если их будет платить квартиросъемщик), сумму страхового депозита, условия ремонта, улучшений, а также ответственность за ущерб общедомовому имуществу”, – рекомендуют риэлторы.

Помимо прочего, сдаваемую в аренду квартиру можно застраховать, чтобы минимизировать риски. Величина страховой премии подсчитывается в частном порядке в зависимости от предусмотренного в полисе страхового покрытия.

Как приструнить наглых соседей

Портить жизнь владельцу квартиры способны не только квартиросъемщики, но соседи по подъезду. Чаще всего неудобство доставляют “нехорошие” квартиры, в которых собираются шумные компании, а также любители бесконечных ремонтов.

Для начала дебошира или безудержного мастера стоит попытаться усмирить устными увещеваниями, но если это не работает, нужно вызывать участкового, а затем писать заявление о привлечении нарушителя к административной ответственности.

Россиянин прописал в квартире мигрантов в обмен на строительство дачи

Шансы утихомирить шумящих соседей возрастают, если жалоба на них будет коллективной, ведь, как правило, нерадивые жильцы доставляют неудобства не только какому-то отдельному жильцу, а сразу нескольким семьям, отмечает юрист Олег Сухов.

По его словам, единого федерального закона о запрете на шум в зависимости от времени нет. Подобные акты принимаются в каждом регионе отдельно. В Москве, например, шуметь запрещено с 23 ночи до 7 часов утра.

Помимо шумных соседей доставлять неудобства способны любители большого количества домашних животных. Например, бабушки, у которых в “однушке” обитает 20 кошек. В законодательстве не установлено ограничение на количество животных в городской квартире.

Однако претензии в основном возникают из-за запаха, а также лая или мяуканья питомцев. Юрист в таком случае рекомендует обратиться с жалобой в жилищно-эксплуатационную организацию, управляющую компанию или жилинспекцию.

Внутридомовые проблемы

Еще одним поводом для ссоры может стать мусор на лестничной клетке, однако на сей раз проблема может заключаться в качестве работы управляющей компании. Именно она отвечает за содержание и ремонт общедомовой территории в многоквартирном доме. Помимо мусора претензии к УК со стороны жильцов бывают самые разные.

Мой личный кишлак: москвич обнаружил в квартире 165 мигрантов

Допустим, в подъезде никак не поменяют лампочку, хотя владельцы уже неоднократно обращались в диспетчерскую. Прежде чем поднимать панику, стоит дойти до управляющей компании и узнать, принята ли заявка.

Возможно, лампочек просто временно нет в наличии, то есть о вас не забыли, просто нужно подождать.

Однако если проблема приобретает хронические формы, например, со светом в подъезде не могут разобраться месяц, нужно подавать письменную жалобу в жилищную инспекцию.

Специалисты ведомства проведут проверку, а в случае задокументированных нарушений составят предписание и протокол. Скорее всего, управляющая компания исправит беспокоящую жильцов ситуацию, но если этого не произойдет, жилищная инспекция обратится в суд.
Вообще, перед любым выяснением отношений с нерадивой УК, следует изучить договор управления.

Россиянин незаконно зарегистрировал у себя в квартире 122 мигранта

Согласно законодательству, документ заключается со всеми собственниками жилья в многоквартирном доме на основании решения общего собрания. Если договора у вас нет, вы имеете полное право прийти в офис управляющей компании и потребовать свой экземпляр.

Самый грозный враг при сдаче квартиры

Если со всеми предыдущими недругами жилья можно справиться малой кровью, то с последним “супостатом” квартиры просто так не разберетесь. Речь идет о собственниках долей в одной квартире.

Плохие отношения с другими владльцами, скорее всего, приведут к нешуточным проблемам. Они могут быть самыми разными. Во-первых, часто возникают трудности с оплатой коммунальных услуг. Решить этот вопрос возможно путем разделения лицевых счетов для обособленной оплаты платежей.

Во-вторых, между сособственниками разгораются споры из-за пользования общим имуществом. Объект недвижимости делится на жилую и нежилую площадь. К первой относятся – комнаты, ко второй – коридоры, балконы, лоджии, санузел и кухня. Обладатели долей зачастую не могут определить порядок пользования общим имуществом из-за несоответствия размера доли занимаемой площади.

Увы, в данном случае не спасет даже суд, потому как суд, возможно, и предпишет равный доступ в места общего пользования, но контролировать это все равно будет некому.

Поэтому, если согласия между владельцами жилья нет совсем, то остается только продажа квартиры или доли. Самый лучший вариант при продаже всей квартиры – договариваться с оппонентами. Но если другие собственники на продажу не согласны, то придется продавать свою долю, предварительно предложив другим выкупить ее, как это положено по закону.

К сожалению, собственник доли зачастую убежден, что он по своему усмотрению вправе распоряжаться своим имуществом, не прибегая к получению согласия других участников долевой собственности.

“Решается этот вопрос в судебном порядке, хотя зачастую так и остается конфликтом участников долевой собственности, так как четкого алгоритма решения этой проблематики законодателем не представлено”, – отмечают эксперты.

Источник: https://tj.sputniknews.ru/society/20210108/1027912275/zhile-sdacha-kvartiry-arenda.html

Как сдавать жильё, чтобы избежать проблем с законом

Как обезопасить себя чтобы не зарегитсрировали в квартире при сдаче

Очевидно, зачем жильё сдают в аренду незаконно — чтобы не платить налоги. Однако, если смотреть на вопрос в перспективе, проблем от этого может быть немало.

В последние годы налоговая служба этим озаботилась всерьёз, поэтому тайное легко может стать явным. И в этом случае придётся отвечать рублём. Штраф за непредоставление декларации составит 5% от скрытой от ФНС суммы. Также придётся заплатить НДФЛ, штраф в размере 40% от начисленной суммы и пени.

Главный союзник налоговой службы — соседи . Но «сдать» вас могут и участковый, и сотрудники управляющей компании — кто угодно. Нередко так поступают арендаторы, с которыми вы что‑то не поделили.

Насчёт последних есть ещё один важный момент. Когда вы сдаёте квартиру, вы выстраиваете обычные договорные отношения. Но нелегальная сдача жилья ставит арендаторов в уязвимое положение.

Они не могут вызвать полицию, если шумят соседи, слесаря из управляющей компании, открыть дверь, когда в неё постучат, потому что это вскрывает вашу серую схему заработка.

Делать так, чтобы арендаторам комфортно жилось в вашей квартире, — нормально.

Наконец, если вы сами решите подать в суд на арендатора, без документов вам сложно будет доказать, что он снимал у вас квартиру. А если это удастся, то вас заставят заплатить налог.

Если квартира в ипотеке

Перечитайте кредитный договор. Многие банки требуют согласовать с ними намерение сдать квартиру. В документах также прописаны санкции за несоблюдение этого условия. Они могут быть очень неприятными: например, банк потребует погасить кредит досрочно.

Чтобы не попасть в такую ситуацию, уточните позицию банка и согласуйте с ним сдачу жилья в аренду, если это требуется. Директор юридической службы «Единый центр защиты» Константин Бобров советует получить письменное согласие кредитного учреждения и приложить его к договору аренды.

Если вы не единственный владелец квартиры

Чтобы сдать жильё без проблем, на это должны быть согласны все его владельцы: даже те, у кого в собственности крошечные доли.

Если не соблюсти это условие, договор может считаться недействительным или незаключённым. Другие собственники в любой момент могут потребовать от вас прекратить нарушать их права и взыскать с вас убытки.

Константин Бобров, директор юридической службы «Единый центр защиты»

Есть два способа сделать всё законно:

  1. Взять у всех собственников письменные согласия — в идеале нотариально заверенные.
  2. Оформить нотариальную доверенность, в которой владельцы долей разрешают вам распоряжаться имуществом от их имени.

Заключить договор

Скреплённые на бумаге обязательства выгодны обоим сторонам. (Стоит оговориться, что далее речь пойдёт о найме помещения физическим лицом. Отношения с коммерческими структурами гораздо сложнее и заслуживают отдельной статьи.)

В договоре прописывается ответственность сторон и закрепляются их обязанности.

Например, владелец квартиры может предусмотреть штраф за просрочку платежей, внести пункт, согласно которому мелкий ремонт будет обеспечивать наниматель (по умолчанию это возлагается на собственника ).

Если арендатор испортит что‑то в квартире, вы сможете получить компенсацию. Не бойтесь учитывать в договоре все нюансы. Это поможет отсечь жильцов, которые не готовы выполнять ваши условия.

Если вы сдаёте квартиру официально, могут быть проблемы с выселением жильцов до истечения срока договора.

Нанимателей, которые не хотят покидать жильё, придётся выдворять через суд. По словам директора юридической службы «Единый центр защиты» Константина Боброва, здесь нужны уважительные причины:

  • Съёмщики не платят за аренду более полугода, если в договоре этот срок не увеличен. Эта мера распространяется только на долгосрочные договоры, для заключённых менее чем на год достаточно двух пропущенных платежей.
  • Они используют жильё не по назначению: например, для коммерческих нужд.
  • Они систематически нарушают интересы соседей: захламляют общее пространство, шумят.

Стоит иметь в виду следующее: по суду вы можете не только выселить нерадивых жильцов, но и взыскать с них плату за время, которое они фактически проживали в квартире, и понесённый ущерб. Но все эти меры потребуются только в случае, если вы хотите выселить их до истечения срока договора. Если он закончился, арендаторы теряют право проживать в квартире.

В связи с этим гораздо выгоднее заключать договоры сроком менее чем на год:

  • контракт быстро закончится;
  • чтобы обратиться в суд, достаточно двух пропущенных платежей;
  • такое соглашение не надо регистрировать в Росимуществе.

Это далеко не всё, что нужно знать о договоре. Подробнее читайте в соответствующем материале Лайфхакера.

Как правильно сдать жилье в аренду и избежать проблем с законом?

Как обезопасить себя чтобы не зарегитсрировали в квартире при сдаче
Как обезопасить себя чтобы не зарегитсрировали в квартире при сдаче

Сегодня многие люди сдают квартиры, чтобы получить дополнительный доход. Кто-то даже профессионально работают риэлторами по сдаче жилья, кто-то мечтает иметь несколько квартир и сдавать их в аренду, обеспечив себе пассивный доход.

Но в реальности сдача жилья может оказаться не таким радужным занятием. Как показывает практика – это довольно опасный и не всегда приятный бизнес.

В этой статье расскажу о том, с какими проблемами могут столкнуться собственники сдаваемой квартиры, а так же о том, как их можно избежать.

В большинстве случаев квартиры сдаются нелегально, чтобы обойти необходимость платить налоги за данный вид бизнеса. Но в перспективе такой способ может создать большое количество проблем. Начиная с того, что налоговая может вычислить такого нелегального предпринимателя и заставить платить штраф, заканчивая тем, что у вас нет реальных рычагов воздействия на квартиросъемщиков.

Внимание — налоговая!

В последние годы налоговая служба активно ведет работу в направлении выявления нелегальных способов сдачи жилья в аренду.

Все, кто не отчитывается по своим доходам за сдачу квартиры будут обязаны оплатить штраф в размере 5 % от незадекларированной суммы, кроме того на таких предпринимателей налагаются дополнительный штрафы за неуплату НДФЛ до 40% от суммы и начисленных пени.

«Помочь» в выявлении нелегальных предпринимателей могут ваше же соседи, участковый, сотрудники управляющей компании, да вообще кто угодно. Даже сами арендаторы, с которыми у вас не сложились отношения.

Кстати, нелегальная сделка доставляет немало хлопот арендаторам – они вынуждены скрывать свое пребывание, не отрывать двери, не имеют возможности вызвать полицию, если им мешают соседи, вызвать слесаря из ЖЭКа, так как все это вскроет вашу схему получения дохода. А если вам понадобиться подать в суд на ваших квартирантов, то при отсутствии документов доказать что-либо будет проблематично. Даже, если это удастся сделать, то вам придется заплатить налоги с ходов и соответствующие штрафы и пени.

Согласно действующему законодательству все доходы, полученные при сдаче квартиры, подлежат обязательному декларированию. По итогам года собственники жилых помещений обязаны уплатить налоги с полученной суммы в размере 13%.

Налоговая служба проводит такие проверки постоянно. Особое внимание они уделяют собственникам двух и более квартир и пенсионерам. Инициировать подобную проверку могут по обращению граждан или жалобам соседей и квартиросъемщиков.

Но бывают ситуации, что доход с аренды квартиры является фактически единственным, а уплата налога становиться крайне не выгодным мероприятием.

Как быть в подобной ситуации? Основные вопросы

Когда вы принимаете решение о сдаче собственной квартиры, то должны быть готовы к проверке со стороны налоговой. От этого застраховаться просто невозможно, как мы уже выяснили, инициировать такую проверку может кто угодно и когда угодно.

Что же касается самой проверки, то тут действует правило неприкосновенности жилья, никто не может проникнуть в квартиру без разрешения проживающих в ней лиц.

Максимум, что могут сделать сотрудники инспекции в случае, если им не открыли дверь в квартире, так это вызвать собственника в налоговую службу.

Как можно обезопасить себя от проблем с налоговой инспекцией?

Тут может быть несколько вариантов оформления отношений с вашими квартирантами:

  • Сдавать квартиру без заключения договора. Если нет договора, то налоговой просто не за что зацепиться. В этой ситуации все свои договоренности вы согласовываете с квартирантами устно, а деньги за оплату передаете из рук в руки. Доказать, что вы сдавали квартиру и получали деньги, будет просто невозможно. В крайнем случае, можете в налоговой сказать, что в квартире временно проживают ваши родственники или знакомые. Вероятнее всего, на это ваши отношения с налоговой и закончатся, так как у них не будет никаких перспектив что-то с вас взыскать. Но такой случай таит в себе и ряд недостатков. Отсутствие договора снимает ответственность и с вашего квартиранта, которым намеренно или случайно может нанести вред вашему имуществу или квартире в целом. Каким-то образом взыскать с него ущерб у вас тоже не получится.
  • Сдавать квартиру по договору безвозмездного проживания. Суть договора понятна из его названия – квартиранты проживают в помещение без какой-либо оплаты. То есть собственник не получает никаких доходов от этой сделки. Естественно, что такой договор может быть заключен только с теми людьми, которым вы доверяете, иначе можете остаться в какой-то момент без денег, которые, кстати, как и в первом случае нужно передавать наличкой без оформления расписок. Иначе с юридической точки зрения такой договор может быть признан фиктивным, со всеми последующими  санкциями.

В некоторых областях и городах нашей страны, где проходит эксперимент по внедрению системы самозанятых, есть возможность снизить налоги за аренду квартиры с 13% до 4%. Это Москва, Калужская и Московская области, Республика Татарстан. Достаточно зарегистрироваться в налоговой как самозанятый.

Какие проблемы могут возникнуть у собственника при сдаче квартиры, кроме необходимости уплачивать налог?

Таких проблем немало, особенно, если вы пытаетесь скрыть доходы от налоговой и не заключаете договор найма:

  • Квартиросъемщики перестали платить. Первое время, как правило, все квартиросъемщики исправно вносят деньги за аренду и своевременно уплачивают коммунальные платежи. Но часто бывает, что уже через пару месяцев начинаются просьбы «подождать пару дней до заплаты», потом задержки могут стать более значительными и дойти до месяцев. Для решения этой проблемы достаточно заключить официальный договор найма жилья и взять обеспечительный платеж  за последний месяц проживания. В тексте договора должна быть указана точная дата внесения арендного платежа, и прописана неустойка за каждый день просрочки. Не лишним будет указать и допустимый срок просрочки для того, чтобы иметь убедительные юридически обоснования для выселения жильцов. Это же может относиться и оплате коммунальных услуг. Сумму штрафов можно списывать с обеспечительного платежа, но в этом случае он должен быть восстановлен квартирантами до полного объема.
  • Квартиросъемщики просят оформить регистрацию. Если жилье снимается на длительный срок, то вполне вероятно, что жильцы могут попросить оформить регистрацию по месту жительства. Например, для оформления на работу или получения путевок в ближайший садик или школу. Собственники в большинстве случаев не хотят это делать, так как увеличиваются расходы на коммунальные услуги. Решить эту проблему можно выбором вида регистрации. Существует регистрация временная (сроком до 5 лет, которая прекращается автоматически в установленную дату, выдается в форме свидетельства) и постоянная (выдается бессрочно, влияет на размер коммунальных взносов, прекратиться может либо в добровольном порядке, либо в судебном, дает возможность разрешать или отказывать в регистрации в собственности других людей, оформляется в виде штампа в паспорте). Предоставить регистрацию – это право собственника, но не его обязанность. Вы можете сами для себя определить  готовы ли вы это сделать и озвучить решение своим арендаторам до подписания документов на аренду. Помните, что для оформления регистрации необходимо согласие всех собственников.
  • Квартиранты имеют детей или находятся в их ожидании. Наличие детей – это прекрасно для любой семьи,  но только не для арендодателей. Дело в том, что при наличии постоянной прописки родители имеют право зарегистрировать ребенка по месту регистрации его родителей без согласия остальных собственников. При этом собственники не могут выселить ребенка до его совершеннолетия, либо пока не будет предоставлено ребенку другое жилье. Все судебные разбирательства по данным вопросам будут проходить под контролем органов опеки и попечительства. Тут решение только одно –отказывать квартирантам с детьми или молодым парам, которые просят регистрацию, если вы не хотите за собственный счет решать чужие проблемы.
  • Квартиранты отказывают от оформления письменного договора найма жилого помещения. Обычно не заключать официальный договор выгодно арендодателю, чтобы избежать необходимости уплаты налогов. Но и квартиросъемщик так же могут попросить об этом собственника. Причины могут быть разные – жильцы скрываются от уплаты алиментов или еще чего-то или имеют недобросовестные намерения (не платить, использовать не по назначению, обокрасть или даже тайно продать). В любом случае такое поведение должно насторожить и лучше отказаться от такого варианта, чем нажить себе проблем в будущем.
  • Квартира превращается в общежитие. Люди нуждаются в жилье, и из-за желания экономить могут жить в одной квартире по 5-10 человек, особенно это касается трудовых мигрантов и стран ближнего зарубежья. Чем больше жильцов, тем выше вероятность, что квартиру вы получите в ненадлежащем состоянии. Распознать таких людей просто, если они сами обращаются, но чаще всего они обращаются через подставное лицо, которое уже потом пересдает им оформленную квартиру. Вариант решения тут один – в тексте договора прописать конкретное лицо, которое будет отвечать за порчу имущества. Кроме того, обозначьте лица, которые имеют право проживания в данной квартире без права подселения. И укажите штраф, который будет наложен за нарушение данных правил, чем жестче будет штраф, тем меньше вероятность появления в вашей квартире общежития, ну и, конечно, как можно чаще посещайте сданную в аренду квартиру.

Что стоит сделать перед тем, как сдать квартиру в аренду?

Если квартира, которую вы планируете сдавать, находиться  в ипотеке, то внимательно перечитайте договор. В большинстве банков имеются ограничения на сдачу квартиры в аренду, как минимум на это требуется согласие банка.

  За нарушение этого пункта в договоре могут быть предусмотрены штрафные санкции. Например, банк может потребовать погасить досрочно оставшуюся сумму долга.

Лучше получить письменное согласие банка на сдачу жилья в аренду, которое можно приложить к договору найма квартиры.

Если у квартиры имеются несколько собственников, то потребуется получить письменное разрешение от каждого на сдачу в наем, даже у тех, кто имеет минимальную долю.

В противном случае договор можно легко оспорить и счесть недействительным, а другим собственники могут взыскать с вас причиненные убытки и моральную компенсацию.

Получить согласие собственников можно оформив от каждого из них письменное согласие, идеально, если оно будет еще и нотариально заверено, либо оформить одну нотариальную доверенность на вас, как на представителя, где остальные собственники разрешают вам распоряжаться их долями.

При заселении квартиросъемщиков стоит все-таки заключить договор, так как зафиксированные договоренности и обязательства выгодны для всех сторон сделки. В договоре необходимо четко указать ответственность каждой стороны и их обязательства.

Арендодатель может включить в договор пункт о штрафах за просрочку платежей, ответственность за выполнение мелкого ремонта средствами и силами арендаторов. В любом договоре с арендаторами важно прописывать срок его действия и возможность досрочного расторжения по инициативе собственника.

В договоре должны быть прописаны и ответственные лица, которые проживают в квартире, и будут отвечать за порчу имущества и ущерб квартире, если такое произойдет.

Самым выгодным вариантом является заключение договора на срок менее года, так как контракт короткий, то для вселения по суду достаточно пары пропущенных платежей (против 6 месяцев без оплаты при заключении длительного договора). Кроме того, договоры на срок до 12 месяцев нет необходимости регистрировать в Росреестре.

Кроме того, наличие самого договора отпугнет от вас тех, кто не готов вселяться в квартиру на ваших условиях.

Оплату коммунальных платежей тоже рекомендуется перенести на квартиросъемщиков и зафиксировать это в договоре. Дело в том, что в случае налоговых проверок, коммунальные платежи за квартиру сданную в аренду и оплаченные собственником, могут быть приравнены к доходу, а, следовательно, будут облагаться налогом.

Итоги

Стоить напомнить, что эти способы ухода от уплаты налогов, не могут защитить собственника от ущерба и убытков. Полностью защищенным и уверенным, что все платежи будут выплачены в срок и в полном объеме могут только те, что оформляет официальный договор найма и прописывает в нем все точные суммы, сроки и ответственность сторон.

( 4 оценки, среднее 3.75 из 5 )

Источник: https://pokoriaem.ru/opyt/kak-pravilno-sdat-zhile-v-arendu-i-izbezhat-problem-s-zakonom.html

8 самых распространённых проблем со сдачей квартиры и как их избежать

Как обезопасить себя чтобы не зарегитсрировали в квартире при сдаче

Первое время арендатор старается произвести хорошее впечатление, поэтому вовремя переводит собственнику деньги за аренду квартиры и коммунальные услуги. Однако нередко бывает, так что уже через несколько месяцев возникают звонки с просьбой 1-2 дня подождать, пока дадут зарплату или «одолжит брат». Затем задержки увеличиваются и перерастают в недели и месяцы.  

Как решить проблему?

Чтобы избежать этой проблемы вам понадобятся договор и обеспечительный депозит. В вашем договоре аренды обязательно должен быть пункт о дате платежа и санкциях, если он нарушается. Например, дата платежа – 15 числа каждого месяца, в случае просрочки более чем на три дня взимается неустойка в размере 1/10 от ежемесячного платежа за каждый просроченный день.

Также нелишним будет установить предельный срок просрочки, чтобы иметь юридические основания для выселения жильца. Например, в случае задержки выплаты ежемесячного платежа за аренду квартиры на срок 10 дней, жилец должен покинуть квартиру без права возврата обеспечительного депозита. 

Штрафные меры можно вводить как в отношении платы за пользование квартиры, так и за задержку оплаты коммунальных платежей. Строгость санкций вы устанавливаете сами. Если вы будете списывать штрафы с обеспечительного депозита, то потребуйте от жильца восстановить его, иначе не с чего будут списывать в следующий раз.

2. Жильцы просят регистрацию

Если квартира арендуется на длительный срок, то жильцам может потребоваться регистрация по месту жительства. Например, чтобы легче было устроиться на работу, записать детей в ближайший детский сад или школу. Многим собственникам жилья не хочется это делать из-за роста коммунальных платежей или из-за риска потерять жильё. 

Как решить проблему?

Существует два вида регистрации: временная и постоянная.

Временная регистрация:

  • делается на определённый срок (до 5 лет в собственной квартире и до 6 лет в муниципальном жилье);
  • прекращается автоматически в указанный срок;
  • выражается в форме свидетельства. 

Постоянная регистрация:

  • делается бессрочно;
  • увеличивает размер коммунальных платежей;
  • прекращается добровольно или через суд;
  • даёт право на приватизации в муниципальном жилье;
  • даёт право принимать решение о регистрации или об отказе в регистрации других жильцов;
  • даёт право на регистрацию близкий родственников;
  • выражается в форме штампа в паспорте.

Изначально решите для себя, готовы ли вы предоставлять регистрацию для арендаторов или нет. Это ваше право, а не обязанность. Для того, чтобы зарегистрировать людей в квартире потребуется согласие всех собственников квартиры. Кто-то соглашается предоставить своим клиентам временную регистрацию, кто-то против даже неё. Объявите своё решение ещё до подписания документов на аренду.

3. Арендаторы ждут или уже имеют ребёнка

Рождение ребёнка – прекрасная новость для любой семьи. Но, как бы цинично это не звучало, для того, кто сдает квартиру это радостное событие несёт риски.

Если у родителей есть постоянная регистрация в вашей квартире, то они смогут зарегистрировать ребёнка в арендованной квартире без вашего согласия.

Вы, как собственник, не сможете выписать ребёнка, пока ему не исполнится 18 лет, пока не появится другое жильё или не будет решения суда о прекращении регистрации (дело рассматривается с привлечением отдела опеки).

Как решить проблему?

Хотите избежать проблем – сразу откажите в сдаче квартиры парам с детьми, которые просят регистрацию. Это негуманно, но честно. Ваша задача – заработать на сдаче жилья, а не заниматься решением чужих проблем.    

4. Арендаторы не хотят заключать договор

Нашли клиентов, которые просят не заключать письменный договор аренды? Обычно договор не хочет заключать сам собственник, чтобы не платить налоги, но бывает, что и сам жилец отказывается и даже готов за это доплатить. Возможные причины: 

  • жилец скрывается от алиментов или чего-то ещё;
  • он – мошенник (готовится обокрасть квартиру или тайно продать её).

Какие-то здравые причины, по которым клиент просит не заключать официальный договор, тяжело придумать.

Как решить проблему?

Отказать клиенту в сдаче квартиры.

5. Не квартира, а общежитие

Иностранные граждане из соседних республик также нуждаются в жилье. Проблема в том, что ради экономии они готовы арендовать квартиру вскладчину на 5-10 человек (впрочем, учитывая их доходы – это вполне понятно).

Но для владельца недвижимости – большое количество жильцов – это проблема: чем больше людей, тем больше шансов, что что-то сломается или будет испорчено.

Также не рады будут соседи, которые начнут жаловаться во все инстанции.

Иногда квартиру снимает «подставной» жилец, который сам в ней не живёт, а пересдаёт её трудовым мигрантам.

Как решить проблему?

Укажите в договоре, что в квартире может проживать только конкретный жилец (или семейная пара), без права подселения. В случае нарушения пункта установите суровый штраф в размере 0,5 арендного платежа за каждый день нарушения, а также выезд из квартиры иных лиц. Ну, и без неприятной обязанности в виде периодического посещения жильцов не обойтись.

6. Жильцы не могут внести депозит

Депозит – это сумма, гарантирующая исполнение договора. Как правило, она составляет 1-2 размера ежемесячного платежа за квартиру. Например, если вы сдаёте за 25 тыс. руб. в месяц, то депозит можно установить на уровне 25-50 тыс. руб. Но учтите, что большой депозит не все смогут потянуть, а маленький – риск того, что вы уйдёте в большой минус, если в квартире что-то случится. 

Если жилец честно исполняет взятые на себя обязательства, вовремя за всё платит и не портит имущество в квартире, то депозит возвращается после окончания аренды квартиры (укажите это в договоре). 

Ингода он идёт в счёт последнего месяца аренды, но лучше так не делать, поскольку в конце может оказаться повреждённое имущество, а жилец уже съедет и компенсировать потерю будет нечем. 

Также депозит может «таять», когда жилец постоянно задерживает с выплатами. Например, в одном месяце затянул на 5 дней, потом на две недели и т.д. В результате он может отказаться от аренды с долгом, который не покроется депозитом. 

Как решить проблему? 

Если клиент не может внести депозит, затягивает с его внесением или он исчерпался за счёт штрафов – прекращайте отношения с ним.

7. Можно я с кошкой?

Домашние животные – вечная причина раздоров между владельцами квартиры и съёмщиками. Люди, которые сдают квартиру, опасаются, что собаки могут повредить мебель, а кошки – порвать обои или поцарапать пол.

Как решить проблему?

Если у вас самого есть животные, вы знаете, что они разные, как и их хозяева. Одна кошка может разодрать все обои, другая может не доставлять никаких хлопот. К сожалению, узнать заранее, каким окажется животное, невозможно. Решите для себя, готовы ли вы к рискам, и после этого чётко укажите это в объявлении о сдаче жилья.

Если животные вас не устраивают, то пропишите пункт об этом в договоре – например, при появлении, у жильцов животных устанавливается штраф в размер 10% от ежемесячного платежа за каждый день нарушения или следует расторжение договора аренды.

Заглядывайте к жильцам хотя бы раз в месяц, чтобы убедиться в том, что у них не появились «меньшие братья».

Часто клиенты с животными вселяются в старые квартиры (которые тяжело испортить), к собственникам-любителям животных или за дополнительную плату. 

8. Сломали технику, испачкали обои, утащили чашки 

Идеальных арендаторов не существует. Кто-то обшарпает кожаное кресло, кто-то повреждает обои, кто-то разбивает посуду или загрязняет сантехнику. Часто косметический ремонт требуется уже после года сдачи жилья. По этой причине многие риелторы советуют делать максимально простой ремонт помещения, чтобы его не было жалко. 

Как решить проблему? 

Покрыть ущерб от повреждений можно с помощью депозита. Когда срок сдачи подходит к концу, вы должны внимательно осмотреть квартиру и описать понесённый ущерб (ещё до подписания договора аренды должна была быть опись имущества). Если с этим согласится съёмщик, то нужную сумму можно удержать из депозита на ремонт, а оставшуюся часть отдать. Если не согласится – разбираться в суде. 

Источник: https://www.Sravni.ru/text/2021/2/13/8-samykh-rasprostranjonnykh-problem-so-sdachej-kvartiry-i-kak-ikh-izbezhat/

Как повлиять на соседа, сдающего квартиру?

Как обезопасить себя чтобы не зарегитсрировали в квартире при сдаче

ponomarencko/Depositphotos

Отвечает директор юридической службы «Единый центр защиты» (edin.center) Константин Бобров:

Необходимо собрать как можно больше документов, подтверждающих нарушение прав соседей от кого угодно: полиции, Роспотребнадзора.

Да, первое время будут назначаться штрафы, однако когда их количество превысит критическую массу, то муниципалитет, в соответствии со статьей 293 Гражданского кодекса России, будет обязан обратиться в суд с иском о лишении собственника его права и принудительном выселении.

Аналогичное дело уже рассматривал Первоуральский городской суд Свердловской области 03.03.2009 по выселению из квартиры гражданина Зотова Виктора Николаевича. Можете посмотреть опубликованное решение по этому делу: собственник был выселен.

Соседи шумят: ваши права и порядок действий

Как закрыть караоке под нашей квартирой?

Отвечает начальник юридического управления ООО «Самкорп» Анастасия Бородина (Самара):

Что можно сделать для того, чтобы вернуть тишину и чистоту в подъезд?

  1. Налоговая служба. Существует большая вероятность, что собственник квартиры ненадлежащим образом платит налоги, а именно 13% с полученного дохода от сдачи квартиры в аренду. Собственнику обеспечены общение с налоговой службой, взимание неуплаченной суммы налога плюс штрафные санкции.
  2. Миграционная служба. Нередко жилье сдают трудовым мигрантам без надлежаще оформленных документов и регистрации. При таком развитии событий соседям стоит обратиться с сообщением в миграционную службу. Результат – нежелательные квартиранты будут выселены, а собственник получит административный штраф.
  3. Банк. Необходимо заказать выписку из ЕГРН на квартиру соседа. В выписке может содержаться информация о том, что сдаваемая в аренду квартиру находится в залоге у банка, так как приобретена за счет заключения договора ипотеки. В этом случае соседи могут обратиться с жалобой в банк. Большинство ипотечных договоров содержат пункт о запрете сдачи квартиры в аренду. Это связано с риском снижения стоимости объекта. Следовательно, при нарушении условий договора собственника ждут штрафные санкции со стороны банка, закрепленные в договоре.
  4. Участковый. На собственника проблемной квартиры может быть зарегистрировано несколько жилых помещений, которые он сдает в аренду и получает доход без регистрации в качестве ИП или ООО. Пишем участковому заявление о предполагаемом совершении соседом преступления, предусмотренного ст. 171 УК РФ (незаконное предпринимательство).

К сожалению, наложить запрет на сдачу квартиры в аренду невозможно, так как ст. 209 ГК РФ предусмотрены права собственника владеть, пользоваться и распоряжаться жилым помещением. Жалобы соседей не могут ограничить право собственности, но могут привести к значительным финансовым потерям, что, возможно, подтолкнет его к продаже квартиры или прекращению сдачи жилья в аренду.

Как оповестить арендодателя, что квартиру снимают проститутки?

Как я сдавала квартиру, а ее превратили в притон

Отвечает ведущий юрисконсульт юридической службы «ИНКОМ-недвижимость» Кирилл Кокорин:

Согласно действующему законодательству РФ, собственники квартир вправе по своему усмотрению, независимо от согласия и мнения соседей, сдавать квартиру в наем (аренду). Ни в одном правовом акте не закреплен запрет такой сделки, нет также и обязанности собственников получить согласие соседей на сдачу квартиры в наем.

Однако изложенные в Вашем обращении доводы – когда нарушается закон о тишине, когда в квартире проживают подозрительные лица, в том числе не зарегистрированные по месту пребывания в установленном законом порядке, – дают основания обратиться в правоохранительные органы, которые обязаны реагировать в таких случаях и принимать соответствующие меры (например, привлечь нарушителя к административной ответственности), особенно если такие обращения будут не единичными. Вероятно, во избежание постоянных разбирательств с органами наймодатель предпочтет подобрать более спокойных квартирантов, которые не будут нарушать покой соседей.

В каждом субъекте Российской Федерации принимаются свои законы, призванные защищать покой граждан. Например, в Москве нарушение закона о тишине влечет за собой административный штраф на граждан в размере от 1 до 2 тысяч рублей, а нарушение собственником правил регистрации посторонних граждан по месту пребывания – от 2 до 5 тысяч рублей.

Отвечает юрист CENTURY 21 Россия Дамир Хакимов:

К сожалению, действительно, «глобально» повлиять на собственника квартиры мы не можем. Что можно делать?

  1. По каждому значимому поводу вызывать полицию, представителей органов жилищного и потребительского надзора.
  2. Регулярно направлять собственнику и в агентство претензии с требованием выселения лиц, нарушающих общественный порядок.
  3. При накоплении некоторой критической массы жалоб в надзорные органы и претензий (и фактов их игнорирования) можно обратиться в суд с требованием компенсации морального вреда.

Соседка сдает комнату в коммуналке, я против. Что делать?

Как бороться с соседкой? Она сдает комнату в нашей коммуналке

Отвечает частнопрактикующий юрист компании «Суворовъ и партнеры» Виктория Суворова (Пятигорск):

На мой взгляд, повлиять на собственника Вы и вправду не можете. Если он сдает квартиру не на законных основаниях, то есть без краткосрочного договора найма или аренды, то, возможно, действенным методом будет обращение в налоговую или прокуратуру с заявлением о незаконном предпринимательстве или незаконной сдаче квартиры без уплаты 13% НДФЛ.

Либо в случае шума Вы можете обращаться в полицию, и на собственника будет выписан штраф. Однако, если он сдает квартиру и по документам и все оформляет правильно, налоги уплачивает, ситуация действительно тупиковая. Органов власти, которые бы ограничили его право распоряжаться квартирой по своему усмотрению, в том числе, сдавать кому-либо, не существует.

Отвечает управляющий партнер юридической фирмы «Королев и партнеры» Виталий Королев:

К сожалению, в данной ситуации сделать что-либо довольно проблематично, поскольку право частной собственности закреплено в Конституции Российской Федерации (статья 35) и охраняется надлежащим образом.

Никто не вправе запретить собственнику жилого помещения (в данном случае квартиры) сдавать ее в аренду, поскольку это не противоречит действующему законодательству Российской Федерации.

В качестве одного из вариантов мы можем порекомендовать обратиться в суд с требованием o компенсации морального вреда (предусмотрено статьей 151 Гражданского кодекса Российской Федерации), поскольку арендаторы (наниматели) жилого помещения дебоширят, нарушают общественный порядок и тем самым причиняют нравственные, а возможно, и физические страдания. Например, если из-за слишком громкой музыки соседи не могут уснуть.

Но предварительно по факту каждого такого нарушения общественного порядка необходимо вызывать полицию и составлять соответствующий протокол, чтобы у Вас была доказательная база в суде.

Конечно, сумма, которую присудит суд, будет совсем незначительной. Но если собственник жилого помещения (квартиры) почувствует дискомфорт от постоянных повесток в суд и обязанности выплачивать ущерб, то очень даже вероятно, что он начнет подбирать более спокойных арендаторов на радость Вам и остальным соседям.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Хочу сдать квартиру и получать деньги на карточку

Чем опасно доверительное управление недвижимостью?

Сосед устроил в квартире приют для животных: порядок действий

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/kak_povliyat_na_soseda_sdayuschego_kvartiru/7930

Квартиру в хорошие руки: основные секреты при сдаче жилья

Как обезопасить себя чтобы не зарегитсрировали в квартире при сдаче

ДУШАНБЕ, 8 янв – Sputnik. Владельцы недвижимости, желающие сдать квартиру, сталкиваются с разного рода неприятностями, которые возникают как по их собственной вине, так и по независящим от них обстоятельствам, пишет РИА Новости.

Сдам квартиру в хорошие руки

Счастливые обладатели нескольких квартир обычно “лишнее” жилье сдают в аренду. И вот тут-то на сцену и выходит первый враг квадратных метров – квартиросъемщик, который может разнести квартиру в пух и прах, оставить после себя долги по “коммуналке” или попросту сдать ее в субаренду трудовым мигрантам.

Чтобы всего этого не произошло, с арендатором стоит заключить договор. В нем должны быть указаны все квартиросъемщики с полными паспортными данными.

“Обязательно укажите, что кроме них в квартире не могут проживать другие люди или могут какие-то конкретные люди. Так вы убережете себя от незапланированного общежития в квартире”, – отмечают в VSN Realty.

Эксперты советуют зафиксировать сроки проживания, сумму аренды и дату выплат, а также указать, что владелец имеет право проверять сданную квартиру. Кроме того, стоит описать находящееся в квартире имущество, состояние, в котором оно находится, и его примерную стоимость.

Как будут штрафовать россиян за сдачу квартиры и машины мигрантам

“Нелишним будет указать обязанность по оплате коммунальных платежей (если их будет платить квартиросъемщик), сумму страхового депозита, условия ремонта, улучшений, а также ответственность за ущерб общедомовому имуществу”, – рекомендуют риэлторы.

Помимо прочего, сдаваемую в аренду квартиру можно застраховать, чтобы минимизировать риски. Величина страховой премии подсчитывается в частном порядке в зависимости от предусмотренного в полисе страхового покрытия.

Как приструнить наглых соседей

Портить жизнь владельцу квартиры способны не только квартиросъемщики, но соседи по подъезду. Чаще всего неудобство доставляют “нехорошие” квартиры, в которых собираются шумные компании, а также любители бесконечных ремонтов.

Для начала дебошира или безудержного мастера стоит попытаться усмирить устными увещеваниями, но если это не работает, нужно вызывать участкового, а затем писать заявление о привлечении нарушителя к административной ответственности.

Россиянин прописал в квартире мигрантов в обмен на строительство дачи

Шансы утихомирить шумящих соседей возрастают, если жалоба на них будет коллективной, ведь, как правило, нерадивые жильцы доставляют неудобства не только какому-то отдельному жильцу, а сразу нескольким семьям, отмечает юрист Олег Сухов.

По его словам, единого федерального закона о запрете на шум в зависимости от времени нет. Подобные акты принимаются в каждом регионе отдельно. В Москве, например, шуметь запрещено с 23 ночи до 7 часов утра.

Помимо шумных соседей доставлять неудобства способны любители большого количества домашних животных. Например, бабушки, у которых в “однушке” обитает 20 кошек. В законодательстве не установлено ограничение на количество животных в городской квартире.

Однако претензии в основном возникают из-за запаха, а также лая или мяуканья питомцев. Юрист в таком случае рекомендует обратиться с жалобой в жилищно-эксплуатационную организацию, управляющую компанию или жилинспекцию.

Внутридомовые проблемы

Еще одним поводом для ссоры может стать мусор на лестничной клетке, однако на сей раз проблема может заключаться в качестве работы управляющей компании. Именно она отвечает за содержание и ремонт общедомовой территории в многоквартирном доме. Помимо мусора претензии к УК со стороны жильцов бывают самые разные.

Мой личный кишлак: москвич обнаружил в квартире 165 мигрантов

Допустим, в подъезде никак не поменяют лампочку, хотя владельцы уже неоднократно обращались в диспетчерскую. Прежде чем поднимать панику, стоит дойти до управляющей компании и узнать, принята ли заявка.

Возможно, лампочек просто временно нет в наличии, то есть о вас не забыли, просто нужно подождать.

Однако если проблема приобретает хронические формы, например, со светом в подъезде не могут разобраться месяц, нужно подавать письменную жалобу в жилищную инспекцию.

Специалисты ведомства проведут проверку, а в случае задокументированных нарушений составят предписание и протокол. Скорее всего, управляющая компания исправит беспокоящую жильцов ситуацию, но если этого не произойдет, жилищная инспекция обратится в суд.
Вообще, перед любым выяснением отношений с нерадивой УК, следует изучить договор управления.

Россиянин незаконно зарегистрировал у себя в квартире 122 мигранта

Согласно законодательству, документ заключается со всеми собственниками жилья в многоквартирном доме на основании решения общего собрания. Если договора у вас нет, вы имеете полное право прийти в офис управляющей компании и потребовать свой экземпляр.

Самый грозный враг при сдаче квартиры

Если со всеми предыдущими недругами жилья можно справиться малой кровью, то с последним “супостатом” квартиры просто так не разберетесь. Речь идет о собственниках долей в одной квартире.

Плохие отношения с другими владльцами, скорее всего, приведут к нешуточным проблемам. Они могут быть самыми разными. Во-первых, часто возникают трудности с оплатой коммунальных услуг. Решить этот вопрос возможно путем разделения лицевых счетов для обособленной оплаты платежей.

Во-вторых, между сособственниками разгораются споры из-за пользования общим имуществом. Объект недвижимости делится на жилую и нежилую площадь. К первой относятся – комнаты, ко второй – коридоры, балконы, лоджии, санузел и кухня. Обладатели долей зачастую не могут определить порядок пользования общим имуществом из-за несоответствия размера доли занимаемой площади.

Увы, в данном случае не спасет даже суд, потому как суд, возможно, и предпишет равный доступ в места общего пользования, но контролировать это все равно будет некому.

Поэтому, если согласия между владельцами жилья нет совсем, то остается только продажа квартиры или доли. Самый лучший вариант при продаже всей квартиры – договариваться с оппонентами. Но если другие собственники на продажу не согласны, то придется продавать свою долю, предварительно предложив другим выкупить ее, как это положено по закону.

К сожалению, собственник доли зачастую убежден, что он по своему усмотрению вправе распоряжаться своим имуществом, не прибегая к получению согласия других участников долевой собственности.

“Решается этот вопрос в судебном порядке, хотя зачастую так и остается конфликтом участников долевой собственности, так как четкого алгоритма решения этой проблематики законодателем не представлено”, – отмечают эксперты.

Источник: https://tj.sputniknews.ru/society/20210108/1027912275/zhile-sdacha-kvartiry-arenda.html

Как сдавать жильё, чтобы избежать проблем с законом

Как обезопасить себя чтобы не зарегитсрировали в квартире при сдаче

Очевидно, зачем жильё сдают в аренду незаконно — чтобы не платить налоги. Однако, если смотреть на вопрос в перспективе, проблем от этого может быть немало.

В последние годы налоговая служба этим озаботилась всерьёз, поэтому тайное легко может стать явным. И в этом случае придётся отвечать рублём. Штраф за непредоставление декларации составит 5% от скрытой от ФНС суммы. Также придётся заплатить НДФЛ, штраф в размере 40% от начисленной суммы и пени.

Главный союзник налоговой службы — соседи . Но «сдать» вас могут и участковый, и сотрудники управляющей компании — кто угодно. Нередко так поступают арендаторы, с которыми вы что‑то не поделили.

Насчёт последних есть ещё один важный момент. Когда вы сдаёте квартиру, вы выстраиваете обычные договорные отношения. Но нелегальная сдача жилья ставит арендаторов в уязвимое положение.

Они не могут вызвать полицию, если шумят соседи, слесаря из управляющей компании, открыть дверь, когда в неё постучат, потому что это вскрывает вашу серую схему заработка.

Делать так, чтобы арендаторам комфортно жилось в вашей квартире, — нормально.

Наконец, если вы сами решите подать в суд на арендатора, без документов вам сложно будет доказать, что он снимал у вас квартиру. А если это удастся, то вас заставят заплатить налог.

Что нужно сделать перед сдачей квартиры в аренду

Если квартира в ипотеке

Перечитайте кредитный договор. Многие банки требуют согласовать с ними намерение сдать квартиру. В документах также прописаны санкции за несоблюдение этого условия. Они могут быть очень неприятными: например, банк потребует погасить кредит досрочно.

Чтобы не попасть в такую ситуацию, уточните позицию банка и согласуйте с ним сдачу жилья в аренду, если это требуется. Директор юридической службы «Единый центр защиты» Константин Бобров советует получить письменное согласие кредитного учреждения и приложить его к договору аренды.

Если вы не единственный владелец квартиры

Чтобы сдать жильё без проблем, на это должны быть согласны все его владельцы: даже те, у кого в собственности крошечные доли.

Если не соблюсти это условие, договор может считаться недействительным или незаключённым. Другие собственники в любой момент могут потребовать от вас прекратить нарушать их права и взыскать с вас убытки.

Константин Бобров, директор юридической службы «Единый центр защиты»

Есть два способа сделать всё законно:

  1. Взять у всех собственников письменные согласия — в идеале нотариально заверенные.
  2. Оформить нотариальную доверенность, в которой владельцы долей разрешают вам распоряжаться имуществом от их имени.

Что нужно сделать при вселении арендатора

Заключить договор

Скреплённые на бумаге обязательства выгодны обоим сторонам. (Стоит оговориться, что далее речь пойдёт о найме помещения физическим лицом. Отношения с коммерческими структурами гораздо сложнее и заслуживают отдельной статьи.)

В договоре прописывается ответственность сторон и закрепляются их обязанности.

Например, владелец квартиры может предусмотреть штраф за просрочку платежей, внести пункт, согласно которому мелкий ремонт будет обеспечивать наниматель (по умолчанию это возлагается на собственника ).

Если арендатор испортит что‑то в квартире, вы сможете получить компенсацию. Не бойтесь учитывать в договоре все нюансы. Это поможет отсечь жильцов, которые не готовы выполнять ваши условия.

Если вы сдаёте квартиру официально, могут быть проблемы с выселением жильцов до истечения срока договора.

Нанимателей, которые не хотят покидать жильё, придётся выдворять через суд. По словам директора юридической службы «Единый центр защиты» Константина Боброва, здесь нужны уважительные причины:

  • Съёмщики не платят за аренду более полугода, если в договоре этот срок не увеличен. Эта мера распространяется только на долгосрочные договоры, для заключённых менее чем на год достаточно двух пропущенных платежей.
  • Они используют жильё не по назначению: например, для коммерческих нужд.
  • Они систематически нарушают интересы соседей: захламляют общее пространство, шумят.

Стоит иметь в виду следующее: по суду вы можете не только выселить нерадивых жильцов, но и взыскать с них плату за время, которое они фактически проживали в квартире, и понесённый ущерб. Но все эти меры потребуются только в случае, если вы хотите выселить их до истечения срока договора. Если он закончился, арендаторы теряют право проживать в квартире.

В связи с этим гораздо выгоднее заключать договоры сроком менее чем на год:

  • контракт быстро закончится;
  • чтобы обратиться в суд, достаточно двух пропущенных платежей;
  • такое соглашение не надо регистрировать в Росимуществе.

Это далеко не всё, что нужно знать о договоре. Подробнее читайте в соответствующем материале Лайфхакера.

Как правильно сдать жилье в аренду и избежать проблем с законом?

Как обезопасить себя чтобы не зарегитсрировали в квартире при сдаче
Как обезопасить себя чтобы не зарегитсрировали в квартире при сдаче

Сегодня многие люди сдают квартиры, чтобы получить дополнительный доход. Кто-то даже профессионально работают риэлторами по сдаче жилья, кто-то мечтает иметь несколько квартир и сдавать их в аренду, обеспечив себе пассивный доход.

Но в реальности сдача жилья может оказаться не таким радужным занятием. Как показывает практика – это довольно опасный и не всегда приятный бизнес.

В этой статье расскажу о том, с какими проблемами могут столкнуться собственники сдаваемой квартиры, а так же о том, как их можно избежать.

В большинстве случаев квартиры сдаются нелегально, чтобы обойти необходимость платить налоги за данный вид бизнеса. Но в перспективе такой способ может создать большое количество проблем. Начиная с того, что налоговая может вычислить такого нелегального предпринимателя и заставить платить штраф, заканчивая тем, что у вас нет реальных рычагов воздействия на квартиросъемщиков.

Внимание — налоговая!

В последние годы налоговая служба активно ведет работу в направлении выявления нелегальных способов сдачи жилья в аренду.

Все, кто не отчитывается по своим доходам за сдачу квартиры будут обязаны оплатить штраф в размере 5 % от незадекларированной суммы, кроме того на таких предпринимателей налагаются дополнительный штрафы за неуплату НДФЛ до 40% от суммы и начисленных пени.

«Помочь» в выявлении нелегальных предпринимателей могут ваше же соседи, участковый, сотрудники управляющей компании, да вообще кто угодно. Даже сами арендаторы, с которыми у вас не сложились отношения.

Кстати, нелегальная сделка доставляет немало хлопот арендаторам – они вынуждены скрывать свое пребывание, не отрывать двери, не имеют возможности вызвать полицию, если им мешают соседи, вызвать слесаря из ЖЭКа, так как все это вскроет вашу схему получения дохода. А если вам понадобиться подать в суд на ваших квартирантов, то при отсутствии документов доказать что-либо будет проблематично. Даже, если это удастся сделать, то вам придется заплатить налоги с ходов и соответствующие штрафы и пени.

Согласно действующему законодательству все доходы, полученные при сдаче квартиры, подлежат обязательному декларированию. По итогам года собственники жилых помещений обязаны уплатить налоги с полученной суммы в размере 13%.

Налоговая служба проводит такие проверки постоянно. Особое внимание они уделяют собственникам двух и более квартир и пенсионерам. Инициировать подобную проверку могут по обращению граждан или жалобам соседей и квартиросъемщиков.

Но бывают ситуации, что доход с аренды квартиры является фактически единственным, а уплата налога становиться крайне не выгодным мероприятием.

Как быть в подобной ситуации? Основные вопросы

Когда вы принимаете решение о сдаче собственной квартиры, то должны быть готовы к проверке со стороны налоговой. От этого застраховаться просто невозможно, как мы уже выяснили, инициировать такую проверку может кто угодно и когда угодно.

Что же касается самой проверки, то тут действует правило неприкосновенности жилья, никто не может проникнуть в квартиру без разрешения проживающих в ней лиц.

Максимум, что могут сделать сотрудники инспекции в случае, если им не открыли дверь в квартире, так это вызвать собственника в налоговую службу.

Как можно обезопасить себя от проблем с налоговой инспекцией?

Тут может быть несколько вариантов оформления отношений с вашими квартирантами:

  • Сдавать квартиру без заключения договора. Если нет договора, то налоговой просто не за что зацепиться. В этой ситуации все свои договоренности вы согласовываете с квартирантами устно, а деньги за оплату передаете из рук в руки. Доказать, что вы сдавали квартиру и получали деньги, будет просто невозможно. В крайнем случае, можете в налоговой сказать, что в квартире временно проживают ваши родственники или знакомые. Вероятнее всего, на это ваши отношения с налоговой и закончатся, так как у них не будет никаких перспектив что-то с вас взыскать. Но такой случай таит в себе и ряд недостатков. Отсутствие договора снимает ответственность и с вашего квартиранта, которым намеренно или случайно может нанести вред вашему имуществу или квартире в целом. Каким-то образом взыскать с него ущерб у вас тоже не получится.
  • Сдавать квартиру по договору безвозмездного проживания. Суть договора понятна из его названия – квартиранты проживают в помещение без какой-либо оплаты. То есть собственник не получает никаких доходов от этой сделки. Естественно, что такой договор может быть заключен только с теми людьми, которым вы доверяете, иначе можете остаться в какой-то момент без денег, которые, кстати, как и в первом случае нужно передавать наличкой без оформления расписок. Иначе с юридической точки зрения такой договор может быть признан фиктивным, со всеми последующими  санкциями.

В некоторых областях и городах нашей страны, где проходит эксперимент по внедрению системы самозанятых, есть возможность снизить налоги за аренду квартиры с 13% до 4%. Это Москва, Калужская и Московская области, Республика Татарстан. Достаточно зарегистрироваться в налоговой как самозанятый.

Какие проблемы могут возникнуть у собственника при сдаче квартиры, кроме необходимости уплачивать налог?

Таких проблем немало, особенно, если вы пытаетесь скрыть доходы от налоговой и не заключаете договор найма:

  • Квартиросъемщики перестали платить. Первое время, как правило, все квартиросъемщики исправно вносят деньги за аренду и своевременно уплачивают коммунальные платежи. Но часто бывает, что уже через пару месяцев начинаются просьбы «подождать пару дней до заплаты», потом задержки могут стать более значительными и дойти до месяцев. Для решения этой проблемы достаточно заключить официальный договор найма жилья и взять обеспечительный платеж  за последний месяц проживания. В тексте договора должна быть указана точная дата внесения арендного платежа, и прописана неустойка за каждый день просрочки. Не лишним будет указать и допустимый срок просрочки для того, чтобы иметь убедительные юридически обоснования для выселения жильцов. Это же может относиться и оплате коммунальных услуг. Сумму штрафов можно списывать с обеспечительного платежа, но в этом случае он должен быть восстановлен квартирантами до полного объема.
  • Квартиросъемщики просят оформить регистрацию. Если жилье снимается на длительный срок, то вполне вероятно, что жильцы могут попросить оформить регистрацию по месту жительства. Например, для оформления на работу или получения путевок в ближайший садик или школу. Собственники в большинстве случаев не хотят это делать, так как увеличиваются расходы на коммунальные услуги. Решить эту проблему можно выбором вида регистрации. Существует регистрация временная (сроком до 5 лет, которая прекращается автоматически в установленную дату, выдается в форме свидетельства) и постоянная (выдается бессрочно, влияет на размер коммунальных взносов, прекратиться может либо в добровольном порядке, либо в судебном, дает возможность разрешать или отказывать в регистрации в собственности других людей, оформляется в виде штампа в паспорте). Предоставить регистрацию – это право собственника, но не его обязанность. Вы можете сами для себя определить  готовы ли вы это сделать и озвучить решение своим арендаторам до подписания документов на аренду. Помните, что для оформления регистрации необходимо согласие всех собственников.
  • Квартиранты имеют детей или находятся в их ожидании. Наличие детей – это прекрасно для любой семьи,  но только не для арендодателей. Дело в том, что при наличии постоянной прописки родители имеют право зарегистрировать ребенка по месту регистрации его родителей без согласия остальных собственников. При этом собственники не могут выселить ребенка до его совершеннолетия, либо пока не будет предоставлено ребенку другое жилье. Все судебные разбирательства по данным вопросам будут проходить под контролем органов опеки и попечительства. Тут решение только одно –отказывать квартирантам с детьми или молодым парам, которые просят регистрацию, если вы не хотите за собственный счет решать чужие проблемы.
  • Квартиранты отказывают от оформления письменного договора найма жилого помещения. Обычно не заключать официальный договор выгодно арендодателю, чтобы избежать необходимости уплаты налогов. Но и квартиросъемщик так же могут попросить об этом собственника. Причины могут быть разные – жильцы скрываются от уплаты алиментов или еще чего-то или имеют недобросовестные намерения (не платить, использовать не по назначению, обокрасть или даже тайно продать). В любом случае такое поведение должно насторожить и лучше отказаться от такого варианта, чем нажить себе проблем в будущем.
  • Квартира превращается в общежитие. Люди нуждаются в жилье, и из-за желания экономить могут жить в одной квартире по 5-10 человек, особенно это касается трудовых мигрантов и стран ближнего зарубежья. Чем больше жильцов, тем выше вероятность, что квартиру вы получите в ненадлежащем состоянии. Распознать таких людей просто, если они сами обращаются, но чаще всего они обращаются через подставное лицо, которое уже потом пересдает им оформленную квартиру. Вариант решения тут один – в тексте договора прописать конкретное лицо, которое будет отвечать за порчу имущества. Кроме того, обозначьте лица, которые имеют право проживания в данной квартире без права подселения. И укажите штраф, который будет наложен за нарушение данных правил, чем жестче будет штраф, тем меньше вероятность появления в вашей квартире общежития, ну и, конечно, как можно чаще посещайте сданную в аренду квартиру.

Что стоит сделать перед тем, как сдать квартиру в аренду?

Если квартира, которую вы планируете сдавать, находиться  в ипотеке, то внимательно перечитайте договор. В большинстве банков имеются ограничения на сдачу квартиры в аренду, как минимум на это требуется согласие банка.

  За нарушение этого пункта в договоре могут быть предусмотрены штрафные санкции. Например, банк может потребовать погасить досрочно оставшуюся сумму долга.

Лучше получить письменное согласие банка на сдачу жилья в аренду, которое можно приложить к договору найма квартиры.

Если у квартиры имеются несколько собственников, то потребуется получить письменное разрешение от каждого на сдачу в наем, даже у тех, кто имеет минимальную долю.

В противном случае договор можно легко оспорить и счесть недействительным, а другим собственники могут взыскать с вас причиненные убытки и моральную компенсацию.

Получить согласие собственников можно оформив от каждого из них письменное согласие, идеально, если оно будет еще и нотариально заверено, либо оформить одну нотариальную доверенность на вас, как на представителя, где остальные собственники разрешают вам распоряжаться их долями.

При заселении квартиросъемщиков стоит все-таки заключить договор, так как зафиксированные договоренности и обязательства выгодны для всех сторон сделки. В договоре необходимо четко указать ответственность каждой стороны и их обязательства.

Арендодатель может включить в договор пункт о штрафах за просрочку платежей, ответственность за выполнение мелкого ремонта средствами и силами арендаторов. В любом договоре с арендаторами важно прописывать срок его действия и возможность досрочного расторжения по инициативе собственника.

В договоре должны быть прописаны и ответственные лица, которые проживают в квартире, и будут отвечать за порчу имущества и ущерб квартире, если такое произойдет.

Самым выгодным вариантом является заключение договора на срок менее года, так как контракт короткий, то для вселения по суду достаточно пары пропущенных платежей (против 6 месяцев без оплаты при заключении длительного договора). Кроме того, договоры на срок до 12 месяцев нет необходимости регистрировать в Росреестре.

Кроме того, наличие самого договора отпугнет от вас тех, кто не готов вселяться в квартиру на ваших условиях.

Оплату коммунальных платежей тоже рекомендуется перенести на квартиросъемщиков и зафиксировать это в договоре. Дело в том, что в случае налоговых проверок, коммунальные платежи за квартиру сданную в аренду и оплаченные собственником, могут быть приравнены к доходу, а, следовательно, будут облагаться налогом.

Итоги

Стоить напомнить, что эти способы ухода от уплаты налогов, не могут защитить собственника от ущерба и убытков. Полностью защищенным и уверенным, что все платежи будут выплачены в срок и в полном объеме могут только те, что оформляет официальный договор найма и прописывает в нем все точные суммы, сроки и ответственность сторон.

( 4 оценки, среднее 3.75 из 5 )

Источник: https://pokoriaem.ru/opyt/kak-pravilno-sdat-zhile-v-arendu-i-izbezhat-problem-s-zakonom.html

8 самых распространённых проблем со сдачей квартиры и как их избежать

Как обезопасить себя чтобы не зарегитсрировали в квартире при сдаче

Первое время арендатор старается произвести хорошее впечатление, поэтому вовремя переводит собственнику деньги за аренду квартиры и коммунальные услуги. Однако нередко бывает, так что уже через несколько месяцев возникают звонки с просьбой 1-2 дня подождать, пока дадут зарплату или «одолжит брат». Затем задержки увеличиваются и перерастают в недели и месяцы.  

Как решить проблему?

Чтобы избежать этой проблемы вам понадобятся договор и обеспечительный депозит. В вашем договоре аренды обязательно должен быть пункт о дате платежа и санкциях, если он нарушается. Например, дата платежа – 15 числа каждого месяца, в случае просрочки более чем на три дня взимается неустойка в размере 1/10 от ежемесячного платежа за каждый просроченный день.

Также нелишним будет установить предельный срок просрочки, чтобы иметь юридические основания для выселения жильца. Например, в случае задержки выплаты ежемесячного платежа за аренду квартиры на срок 10 дней, жилец должен покинуть квартиру без права возврата обеспечительного депозита. 

Штрафные меры можно вводить как в отношении платы за пользование квартиры, так и за задержку оплаты коммунальных платежей. Строгость санкций вы устанавливаете сами. Если вы будете списывать штрафы с обеспечительного депозита, то потребуйте от жильца восстановить его, иначе не с чего будут списывать в следующий раз.

2. Жильцы просят регистрацию

Если квартира арендуется на длительный срок, то жильцам может потребоваться регистрация по месту жительства. Например, чтобы легче было устроиться на работу, записать детей в ближайший детский сад или школу. Многим собственникам жилья не хочется это делать из-за роста коммунальных платежей или из-за риска потерять жильё. 

Как решить проблему?

Существует два вида регистрации: временная и постоянная.

Временная регистрация:

  • делается на определённый срок (до 5 лет в собственной квартире и до 6 лет в муниципальном жилье);
  • прекращается автоматически в указанный срок;
  • выражается в форме свидетельства. 

Постоянная регистрация:

  • делается бессрочно;
  • увеличивает размер коммунальных платежей;
  • прекращается добровольно или через суд;
  • даёт право на приватизации в муниципальном жилье;
  • даёт право принимать решение о регистрации или об отказе в регистрации других жильцов;
  • даёт право на регистрацию близкий родственников;
  • выражается в форме штампа в паспорте.

Изначально решите для себя, готовы ли вы предоставлять регистрацию для арендаторов или нет. Это ваше право, а не обязанность. Для того, чтобы зарегистрировать людей в квартире потребуется согласие всех собственников квартиры. Кто-то соглашается предоставить своим клиентам временную регистрацию, кто-то против даже неё. Объявите своё решение ещё до подписания документов на аренду.

3. Арендаторы ждут или уже имеют ребёнка

Рождение ребёнка – прекрасная новость для любой семьи. Но, как бы цинично это не звучало, для того, кто сдает квартиру это радостное событие несёт риски.

Если у родителей есть постоянная регистрация в вашей квартире, то они смогут зарегистрировать ребёнка в арендованной квартире без вашего согласия.

Вы, как собственник, не сможете выписать ребёнка, пока ему не исполнится 18 лет, пока не появится другое жильё или не будет решения суда о прекращении регистрации (дело рассматривается с привлечением отдела опеки).

Как решить проблему?

Хотите избежать проблем – сразу откажите в сдаче квартиры парам с детьми, которые просят регистрацию. Это негуманно, но честно. Ваша задача – заработать на сдаче жилья, а не заниматься решением чужих проблем.    

4. Арендаторы не хотят заключать договор

Нашли клиентов, которые просят не заключать письменный договор аренды? Обычно договор не хочет заключать сам собственник, чтобы не платить налоги, но бывает, что и сам жилец отказывается и даже готов за это доплатить. Возможные причины: 

  • жилец скрывается от алиментов или чего-то ещё;
  • он – мошенник (готовится обокрасть квартиру или тайно продать её).

Какие-то здравые причины, по которым клиент просит не заключать официальный договор, тяжело придумать.

Как решить проблему?

Отказать клиенту в сдаче квартиры.

5. Не квартира, а общежитие

Иностранные граждане из соседних республик также нуждаются в жилье. Проблема в том, что ради экономии они готовы арендовать квартиру вскладчину на 5-10 человек (впрочем, учитывая их доходы – это вполне понятно).

Но для владельца недвижимости – большое количество жильцов – это проблема: чем больше людей, тем больше шансов, что что-то сломается или будет испорчено.

Также не рады будут соседи, которые начнут жаловаться во все инстанции.

Иногда квартиру снимает «подставной» жилец, который сам в ней не живёт, а пересдаёт её трудовым мигрантам.

Как решить проблему?

Укажите в договоре, что в квартире может проживать только конкретный жилец (или семейная пара), без права подселения. В случае нарушения пункта установите суровый штраф в размере 0,5 арендного платежа за каждый день нарушения, а также выезд из квартиры иных лиц. Ну, и без неприятной обязанности в виде периодического посещения жильцов не обойтись.

6. Жильцы не могут внести депозит

Депозит – это сумма, гарантирующая исполнение договора. Как правило, она составляет 1-2 размера ежемесячного платежа за квартиру. Например, если вы сдаёте за 25 тыс. руб. в месяц, то депозит можно установить на уровне 25-50 тыс. руб. Но учтите, что большой депозит не все смогут потянуть, а маленький – риск того, что вы уйдёте в большой минус, если в квартире что-то случится. 

Если жилец честно исполняет взятые на себя обязательства, вовремя за всё платит и не портит имущество в квартире, то депозит возвращается после окончания аренды квартиры (укажите это в договоре). 

Ингода он идёт в счёт последнего месяца аренды, но лучше так не делать, поскольку в конце может оказаться повреждённое имущество, а жилец уже съедет и компенсировать потерю будет нечем. 

Также депозит может «таять», когда жилец постоянно задерживает с выплатами. Например, в одном месяце затянул на 5 дней, потом на две недели и т.д. В результате он может отказаться от аренды с долгом, который не покроется депозитом. 

Как решить проблему? 

Если клиент не может внести депозит, затягивает с его внесением или он исчерпался за счёт штрафов – прекращайте отношения с ним.

7. Можно я с кошкой?

Домашние животные – вечная причина раздоров между владельцами квартиры и съёмщиками. Люди, которые сдают квартиру, опасаются, что собаки могут повредить мебель, а кошки – порвать обои или поцарапать пол.

Как решить проблему?

Если у вас самого есть животные, вы знаете, что они разные, как и их хозяева. Одна кошка может разодрать все обои, другая может не доставлять никаких хлопот. К сожалению, узнать заранее, каким окажется животное, невозможно. Решите для себя, готовы ли вы к рискам, и после этого чётко укажите это в объявлении о сдаче жилья.

Если животные вас не устраивают, то пропишите пункт об этом в договоре – например, при появлении, у жильцов животных устанавливается штраф в размер 10% от ежемесячного платежа за каждый день нарушения или следует расторжение договора аренды.

Заглядывайте к жильцам хотя бы раз в месяц, чтобы убедиться в том, что у них не появились «меньшие братья».

Часто клиенты с животными вселяются в старые квартиры (которые тяжело испортить), к собственникам-любителям животных или за дополнительную плату. 

8. Сломали технику, испачкали обои, утащили чашки 

Идеальных арендаторов не существует. Кто-то обшарпает кожаное кресло, кто-то повреждает обои, кто-то разбивает посуду или загрязняет сантехнику. Часто косметический ремонт требуется уже после года сдачи жилья. По этой причине многие риелторы советуют делать максимально простой ремонт помещения, чтобы его не было жалко. 

Как решить проблему? 

Покрыть ущерб от повреждений можно с помощью депозита. Когда срок сдачи подходит к концу, вы должны внимательно осмотреть квартиру и описать понесённый ущерб (ещё до подписания договора аренды должна была быть опись имущества). Если с этим согласится съёмщик, то нужную сумму можно удержать из депозита на ремонт, а оставшуюся часть отдать. Если не согласится – разбираться в суде. 

Источник: https://www.Sravni.ru/text/2021/2/13/8-samykh-rasprostranjonnykh-problem-so-sdachej-kvartiry-i-kak-ikh-izbezhat/

Как повлиять на соседа, сдающего квартиру?

Как обезопасить себя чтобы не зарегитсрировали в квартире при сдаче

ponomarencko/Depositphotos

Отвечает директор юридической службы «Единый центр защиты» (edin.center) Константин Бобров:

Необходимо собрать как можно больше документов, подтверждающих нарушение прав соседей от кого угодно: полиции, Роспотребнадзора.

Да, первое время будут назначаться штрафы, однако когда их количество превысит критическую массу, то муниципалитет, в соответствии со статьей 293 Гражданского кодекса России, будет обязан обратиться в суд с иском о лишении собственника его права и принудительном выселении.

Аналогичное дело уже рассматривал Первоуральский городской суд Свердловской области 03.03.2009 по выселению из квартиры гражданина Зотова Виктора Николаевича. Можете посмотреть опубликованное решение по этому делу: собственник был выселен.

Соседи шумят: ваши права и порядок действий

Как закрыть караоке под нашей квартирой?

Отвечает начальник юридического управления ООО «Самкорп» Анастасия Бородина (Самара):

Что можно сделать для того, чтобы вернуть тишину и чистоту в подъезд?

  1. Налоговая служба. Существует большая вероятность, что собственник квартиры ненадлежащим образом платит налоги, а именно 13% с полученного дохода от сдачи квартиры в аренду. Собственнику обеспечены общение с налоговой службой, взимание неуплаченной суммы налога плюс штрафные санкции.
  2. Миграционная служба. Нередко жилье сдают трудовым мигрантам без надлежаще оформленных документов и регистрации. При таком развитии событий соседям стоит обратиться с сообщением в миграционную службу. Результат – нежелательные квартиранты будут выселены, а собственник получит административный штраф.
  3. Банк. Необходимо заказать выписку из ЕГРН на квартиру соседа. В выписке может содержаться информация о том, что сдаваемая в аренду квартиру находится в залоге у банка, так как приобретена за счет заключения договора ипотеки. В этом случае соседи могут обратиться с жалобой в банк. Большинство ипотечных договоров содержат пункт о запрете сдачи квартиры в аренду. Это связано с риском снижения стоимости объекта. Следовательно, при нарушении условий договора собственника ждут штрафные санкции со стороны банка, закрепленные в договоре.
  4. Участковый. На собственника проблемной квартиры может быть зарегистрировано несколько жилых помещений, которые он сдает в аренду и получает доход без регистрации в качестве ИП или ООО. Пишем участковому заявление о предполагаемом совершении соседом преступления, предусмотренного ст. 171 УК РФ (незаконное предпринимательство).

К сожалению, наложить запрет на сдачу квартиры в аренду невозможно, так как ст. 209 ГК РФ предусмотрены права собственника владеть, пользоваться и распоряжаться жилым помещением. Жалобы соседей не могут ограничить право собственности, но могут привести к значительным финансовым потерям, что, возможно, подтолкнет его к продаже квартиры или прекращению сдачи жилья в аренду.

Как оповестить арендодателя, что квартиру снимают проститутки?

Как я сдавала квартиру, а ее превратили в притон

Отвечает ведущий юрисконсульт юридической службы «ИНКОМ-недвижимость» Кирилл Кокорин:

Согласно действующему законодательству РФ, собственники квартир вправе по своему усмотрению, независимо от согласия и мнения соседей, сдавать квартиру в наем (аренду). Ни в одном правовом акте не закреплен запрет такой сделки, нет также и обязанности собственников получить согласие соседей на сдачу квартиры в наем.

Однако изложенные в Вашем обращении доводы – когда нарушается закон о тишине, когда в квартире проживают подозрительные лица, в том числе не зарегистрированные по месту пребывания в установленном законом порядке, – дают основания обратиться в правоохранительные органы, которые обязаны реагировать в таких случаях и принимать соответствующие меры (например, привлечь нарушителя к административной ответственности), особенно если такие обращения будут не единичными. Вероятно, во избежание постоянных разбирательств с органами наймодатель предпочтет подобрать более спокойных квартирантов, которые не будут нарушать покой соседей.

В каждом субъекте Российской Федерации принимаются свои законы, призванные защищать покой граждан. Например, в Москве нарушение закона о тишине влечет за собой административный штраф на граждан в размере от 1 до 2 тысяч рублей, а нарушение собственником правил регистрации посторонних граждан по месту пребывания – от 2 до 5 тысяч рублей.

Отвечает юрист CENTURY 21 Россия Дамир Хакимов:

К сожалению, действительно, «глобально» повлиять на собственника квартиры мы не можем. Что можно делать?

  1. По каждому значимому поводу вызывать полицию, представителей органов жилищного и потребительского надзора.
  2. Регулярно направлять собственнику и в агентство претензии с требованием выселения лиц, нарушающих общественный порядок.
  3. При накоплении некоторой критической массы жалоб в надзорные органы и претензий (и фактов их игнорирования) можно обратиться в суд с требованием компенсации морального вреда.

Соседка сдает комнату в коммуналке, я против. Что делать?

Как бороться с соседкой? Она сдает комнату в нашей коммуналке

Отвечает частнопрактикующий юрист компании «Суворовъ и партнеры» Виктория Суворова (Пятигорск):

На мой взгляд, повлиять на собственника Вы и вправду не можете. Если он сдает квартиру не на законных основаниях, то есть без краткосрочного договора найма или аренды, то, возможно, действенным методом будет обращение в налоговую или прокуратуру с заявлением о незаконном предпринимательстве или незаконной сдаче квартиры без уплаты 13% НДФЛ.

Либо в случае шума Вы можете обращаться в полицию, и на собственника будет выписан штраф. Однако, если он сдает квартиру и по документам и все оформляет правильно, налоги уплачивает, ситуация действительно тупиковая. Органов власти, которые бы ограничили его право распоряжаться квартирой по своему усмотрению, в том числе, сдавать кому-либо, не существует.

Отвечает управляющий партнер юридической фирмы «Королев и партнеры» Виталий Королев:

К сожалению, в данной ситуации сделать что-либо довольно проблематично, поскольку право частной собственности закреплено в Конституции Российской Федерации (статья 35) и охраняется надлежащим образом.

Никто не вправе запретить собственнику жилого помещения (в данном случае квартиры) сдавать ее в аренду, поскольку это не противоречит действующему законодательству Российской Федерации.

В качестве одного из вариантов мы можем порекомендовать обратиться в суд с требованием o компенсации морального вреда (предусмотрено статьей 151 Гражданского кодекса Российской Федерации), поскольку арендаторы (наниматели) жилого помещения дебоширят, нарушают общественный порядок и тем самым причиняют нравственные, а возможно, и физические страдания. Например, если из-за слишком громкой музыки соседи не могут уснуть.

Но предварительно по факту каждого такого нарушения общественного порядка необходимо вызывать полицию и составлять соответствующий протокол, чтобы у Вас была доказательная база в суде.

Конечно, сумма, которую присудит суд, будет совсем незначительной. Но если собственник жилого помещения (квартиры) почувствует дискомфорт от постоянных повесток в суд и обязанности выплачивать ущерб, то очень даже вероятно, что он начнет подбирать более спокойных арендаторов на радость Вам и остальным соседям.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Хочу сдать квартиру и получать деньги на карточку

Чем опасно доверительное управление недвижимостью?

Сосед устроил в квартире приют для животных: порядок действий

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/kak_povliyat_na_soseda_sdayuschego_kvartiru/7930

Квартиру в хорошие руки: основные секреты при сдаче жилья

Как обезопасить себя чтобы не зарегитсрировали в квартире при сдаче

ДУШАНБЕ, 8 янв – Sputnik. Владельцы недвижимости, желающие сдать квартиру, сталкиваются с разного рода неприятностями, которые возникают как по их собственной вине, так и по независящим от них обстоятельствам, пишет РИА Новости.

Сдам квартиру в хорошие руки

Счастливые обладатели нескольких квартир обычно “лишнее” жилье сдают в аренду. И вот тут-то на сцену и выходит первый враг квадратных метров – квартиросъемщик, который может разнести квартиру в пух и прах, оставить после себя долги по “коммуналке” или попросту сдать ее в субаренду трудовым мигрантам.

Чтобы всего этого не произошло, с арендатором стоит заключить договор. В нем должны быть указаны все квартиросъемщики с полными паспортными данными.

“Обязательно укажите, что кроме них в квартире не могут проживать другие люди или могут какие-то конкретные люди. Так вы убережете себя от незапланированного общежития в квартире”, – отмечают в VSN Realty.

Эксперты советуют зафиксировать сроки проживания, сумму аренды и дату выплат, а также указать, что владелец имеет право проверять сданную квартиру. Кроме того, стоит описать находящееся в квартире имущество, состояние, в котором оно находится, и его примерную стоимость.

Как будут штрафовать россиян за сдачу квартиры и машины мигрантам

“Нелишним будет указать обязанность по оплате коммунальных платежей (если их будет платить квартиросъемщик), сумму страхового депозита, условия ремонта, улучшений, а также ответственность за ущерб общедомовому имуществу”, – рекомендуют риэлторы.

Помимо прочего, сдаваемую в аренду квартиру можно застраховать, чтобы минимизировать риски. Величина страховой премии подсчитывается в частном порядке в зависимости от предусмотренного в полисе страхового покрытия.

Как приструнить наглых соседей

Портить жизнь владельцу квартиры способны не только квартиросъемщики, но соседи по подъезду. Чаще всего неудобство доставляют “нехорошие” квартиры, в которых собираются шумные компании, а также любители бесконечных ремонтов.

Для начала дебошира или безудержного мастера стоит попытаться усмирить устными увещеваниями, но если это не работает, нужно вызывать участкового, а затем писать заявление о привлечении нарушителя к административной ответственности.

Россиянин прописал в квартире мигрантов в обмен на строительство дачи

Шансы утихомирить шумящих соседей возрастают, если жалоба на них будет коллективной, ведь, как правило, нерадивые жильцы доставляют неудобства не только какому-то отдельному жильцу, а сразу нескольким семьям, отмечает юрист Олег Сухов.

По его словам, единого федерального закона о запрете на шум в зависимости от времени нет. Подобные акты принимаются в каждом регионе отдельно. В Москве, например, шуметь запрещено с 23 ночи до 7 часов утра.

Помимо шумных соседей доставлять неудобства способны любители большого количества домашних животных. Например, бабушки, у которых в “однушке” обитает 20 кошек. В законодательстве не установлено ограничение на количество животных в городской квартире.

Однако претензии в основном возникают из-за запаха, а также лая или мяуканья питомцев. Юрист в таком случае рекомендует обратиться с жалобой в жилищно-эксплуатационную организацию, управляющую компанию или жилинспекцию.

Внутридомовые проблемы

Еще одним поводом для ссоры может стать мусор на лестничной клетке, однако на сей раз проблема может заключаться в качестве работы управляющей компании. Именно она отвечает за содержание и ремонт общедомовой территории в многоквартирном доме. Помимо мусора претензии к УК со стороны жильцов бывают самые разные.

Мой личный кишлак: москвич обнаружил в квартире 165 мигрантов

Допустим, в подъезде никак не поменяют лампочку, хотя владельцы уже неоднократно обращались в диспетчерскую. Прежде чем поднимать панику, стоит дойти до управляющей компании и узнать, принята ли заявка.

Возможно, лампочек просто временно нет в наличии, то есть о вас не забыли, просто нужно подождать.

Однако если проблема приобретает хронические формы, например, со светом в подъезде не могут разобраться месяц, нужно подавать письменную жалобу в жилищную инспекцию.

Специалисты ведомства проведут проверку, а в случае задокументированных нарушений составят предписание и протокол. Скорее всего, управляющая компания исправит беспокоящую жильцов ситуацию, но если этого не произойдет, жилищная инспекция обратится в суд.
Вообще, перед любым выяснением отношений с нерадивой УК, следует изучить договор управления.

Россиянин незаконно зарегистрировал у себя в квартире 122 мигранта

Согласно законодательству, документ заключается со всеми собственниками жилья в многоквартирном доме на основании решения общего собрания. Если договора у вас нет, вы имеете полное право прийти в офис управляющей компании и потребовать свой экземпляр.

Самый грозный враг при сдаче квартиры

Если со всеми предыдущими недругами жилья можно справиться малой кровью, то с последним “супостатом” квартиры просто так не разберетесь. Речь идет о собственниках долей в одной квартире.

Плохие отношения с другими владльцами, скорее всего, приведут к нешуточным проблемам. Они могут быть самыми разными. Во-первых, часто возникают трудности с оплатой коммунальных услуг. Решить этот вопрос возможно путем разделения лицевых счетов для обособленной оплаты платежей.

Во-вторых, между сособственниками разгораются споры из-за пользования общим имуществом. Объект недвижимости делится на жилую и нежилую площадь. К первой относятся – комнаты, ко второй – коридоры, балконы, лоджии, санузел и кухня. Обладатели долей зачастую не могут определить порядок пользования общим имуществом из-за несоответствия размера доли занимаемой площади.

Увы, в данном случае не спасет даже суд, потому как суд, возможно, и предпишет равный доступ в места общего пользования, но контролировать это все равно будет некому.

Поэтому, если согласия между владельцами жилья нет совсем, то остается только продажа квартиры или доли. Самый лучший вариант при продаже всей квартиры – договариваться с оппонентами. Но если другие собственники на продажу не согласны, то придется продавать свою долю, предварительно предложив другим выкупить ее, как это положено по закону.

К сожалению, собственник доли зачастую убежден, что он по своему усмотрению вправе распоряжаться своим имуществом, не прибегая к получению согласия других участников долевой собственности.

“Решается этот вопрос в судебном порядке, хотя зачастую так и остается конфликтом участников долевой собственности, так как четкого алгоритма решения этой проблематики законодателем не представлено”, – отмечают эксперты.

Источник: https://tj.sputniknews.ru/society/20210108/1027912275/zhile-sdacha-kvartiry-arenda.html

Как сдавать жильё, чтобы избежать проблем с законом

Как обезопасить себя чтобы не зарегитсрировали в квартире при сдаче

Очевидно, зачем жильё сдают в аренду незаконно — чтобы не платить налоги. Однако, если смотреть на вопрос в перспективе, проблем от этого может быть немало.

В последние годы налоговая служба этим озаботилась всерьёз, поэтому тайное легко может стать явным. И в этом случае придётся отвечать рублём. Штраф за непредоставление декларации составит 5% от скрытой от ФНС суммы. Также придётся заплатить НДФЛ, штраф в размере 40% от начисленной суммы и пени.

Главный союзник налоговой службы — соседи . Но «сдать» вас могут и участковый, и сотрудники управляющей компании — кто угодно. Нередко так поступают арендаторы, с которыми вы что‑то не поделили.

Насчёт последних есть ещё один важный момент. Когда вы сдаёте квартиру, вы выстраиваете обычные договорные отношения. Но нелегальная сдача жилья ставит арендаторов в уязвимое положение.

Они не могут вызвать полицию, если шумят соседи, слесаря из управляющей компании, открыть дверь, когда в неё постучат, потому что это вскрывает вашу серую схему заработка.

Делать так, чтобы арендаторам комфортно жилось в вашей квартире, — нормально.

Наконец, если вы сами решите подать в суд на арендатора, без документов вам сложно будет доказать, что он снимал у вас квартиру. А если это удастся, то вас заставят заплатить налог.

Что нужно сделать перед сдачей квартиры в аренду

Если квартира в ипотеке

Перечитайте кредитный договор. Многие банки требуют согласовать с ними намерение сдать квартиру. В документах также прописаны санкции за несоблюдение этого условия. Они могут быть очень неприятными: например, банк потребует погасить кредит досрочно.

Чтобы не попасть в такую ситуацию, уточните позицию банка и согласуйте с ним сдачу жилья в аренду, если это требуется. Директор юридической службы «Единый центр защиты» Константин Бобров советует получить письменное согласие кредитного учреждения и приложить его к договору аренды.

Если вы не единственный владелец квартиры

Чтобы сдать жильё без проблем, на это должны быть согласны все его владельцы: даже те, у кого в собственности крошечные доли.

Если не соблюсти это условие, договор может считаться недействительным или незаключённым. Другие собственники в любой момент могут потребовать от вас прекратить нарушать их права и взыскать с вас убытки.

Константин Бобров, директор юридической службы «Единый центр защиты»

Есть два способа сделать всё законно:

  1. Взять у всех собственников письменные согласия — в идеале нотариально заверенные.
  2. Оформить нотариальную доверенность, в которой владельцы долей разрешают вам распоряжаться имуществом от их имени.

Что нужно сделать при вселении арендатора

Заключить договор

Скреплённые на бумаге обязательства выгодны обоим сторонам. (Стоит оговориться, что далее речь пойдёт о найме помещения физическим лицом. Отношения с коммерческими структурами гораздо сложнее и заслуживают отдельной статьи.)

В договоре прописывается ответственность сторон и закрепляются их обязанности.

Например, владелец квартиры может предусмотреть штраф за просрочку платежей, внести пункт, согласно которому мелкий ремонт будет обеспечивать наниматель (по умолчанию это возлагается на собственника ).

Если арендатор испортит что‑то в квартире, вы сможете получить компенсацию. Не бойтесь учитывать в договоре все нюансы. Это поможет отсечь жильцов, которые не готовы выполнять ваши условия.

Если вы сдаёте квартиру официально, могут быть проблемы с выселением жильцов до истечения срока договора.

Нанимателей, которые не хотят покидать жильё, придётся выдворять через суд. По словам директора юридической службы «Единый центр защиты» Константина Боброва, здесь нужны уважительные причины:

  • Съёмщики не платят за аренду более полугода, если в договоре этот срок не увеличен. Эта мера распространяется только на долгосрочные договоры, для заключённых менее чем на год достаточно двух пропущенных платежей.
  • Они используют жильё не по назначению: например, для коммерческих нужд.
  • Они систематически нарушают интересы соседей: захламляют общее пространство, шумят.

Стоит иметь в виду следующее: по суду вы можете не только выселить нерадивых жильцов, но и взыскать с них плату за время, которое они фактически проживали в квартире, и понесённый ущерб. Но все эти меры потребуются только в случае, если вы хотите выселить их до истечения срока договора. Если он закончился, арендаторы теряют право проживать в квартире.

В связи с этим гораздо выгоднее заключать договоры сроком менее чем на год:

  • контракт быстро закончится;
  • чтобы обратиться в суд, достаточно двух пропущенных платежей;
  • такое соглашение не надо регистрировать в Росимуществе.

Это далеко не всё, что нужно знать о договоре. Подробнее читайте в соответствующем материале Лайфхакера.

Выяснить нюансы

Источник: https://Lifehacker.ru/kak-sdavat-zhilyo/

О ваших правах
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: