Как вернуть купленную квартиру обратно застройщику

Содержание
  1. Как вернуть квартиру
  2. С чего начать?
  3. Способы возврата недвижимости
  4. Сделка купли-продажи
  5. По ДДУ или ипотеке
  6. Договор дарения
  7. Как вернуть квартиру застройщику и разбогатеть
  8. Обратный выкуп разрешен
  9. Зачем нужен «обратный выкуп»?
  10. В чем подвох обратного выкупа?
  11. Можно ли вернуть квартиру после покупки продавцу: как это правильно сделать и в какой срок?
  12. Основания для возврата
  13. Как и на каких условиях можно вернуть квартиру
  14. Сроки возврата
  15. Возврат денег от застройщика при долевом строительстве, схема расторжения договора без потерь
  16. Можно ли расторгнуть ДДУ?
  17. По инициативе дольщика
  18. По инициативе застройщика
  19. По соглашению сторон
  20. Госпошлина
  21. Как возвращаются деньги и рассчитываются проценты неустойки при расторжении до и после сдачи дома?
  22. Возврат денег при долевом строительстве – ЮК
  23. Как дольщику вернуть деньги, если новоселья не будет
  24. Проблема: Упущенное время
  25. Что делать, если дом не сдан в срок?
  26. Проблема: Недостатки и нарушения
  27. Как заставить застройщика ответить за нарушения при строительстве?
  28. Проблема: Банкротство застройщика
  29. Что делать, если застройщик – банкрот?
  30. Быть дольщиком или не быть – вот в чем вопрос

Как вернуть квартиру

Как вернуть купленную квартиру обратно застройщику

Вопрос о том, как вернуть квартиру, может показаться надуманным. Действительно, кто же захочет возвращать столь ценное имущество? И все же практика показывает, что с подобной проблемой наши клиенты сталкиваются достаточно часто. Как же действовать правильно, избежать головной боли и финансовых потерь?

С чего начать?

Первое, что необходимо сделать – проконсультироваться с юристом. Только в этом случае удастся учесть все нюансы конкретной ситуации и выработать правильную стратегию, которая позволит решить возникшие с недвижимостью сложности и вернуть квартиру – дарителю, банку, застройщику, старому хозяину.

Пытаться самостоятельно искать выход – значит, тратить время и деньги, но не иметь никаких гарантий, что решение окажется правильным. Именно поэтому предлагаем вам позвонить прямо сейчас на нашу горячую линию и получить квалифицированные ответы по всем вопросам.

Способы возврата недвижимости

Наши юристы по недвижимости оценят конкретику и предложат оптимальный механизм возврата жилья персонально для вас.

Сделка купли-продажи

Если вы уже успели оформить жилье в собственность, но по каким-то причинам передумали, без суда вернуть купленную квартиру удастся, только если прежние хозяева пойдут вам навстречу. Однако последствия такого решения – переоформление правоустанавливающих документов и связанные с ними расходы. К тому же прежние владельцы могут потребовать неустойку за доставленные неудобства.

Тем, кто думает, как вернуть аванс за квартиру, юридическая помощь пригодится не меньше, ведь важно понять, на какой стадии находится процесс приобретения недвижимости. Позвоните и узнайте прямо сейчас, в каких случаях вы можете вернуть деньги за покупку квартиры без штрафных санкций.

Меньшие потери может повлечь расторжение договора купли-продажи через доказательство его недействительности в судебном порядке. Подобная процедура достаточна сложна и без помощи хорошего адвоката добиться желаемого вряд ли получится.

Придется не только тщательно проработать претензию о расторжении с перечислением выявленных нарушений (а их предварительно нужно еще найти!), но и уверенно отстаивать собственную позицию на слушаниях.

Без опыта судебного представительства и знаний законодательства (не только законов, касающихся недвижимости, но и нормативных актов из смежных отраслей права) аннулировать договор купли-продажи крайне сложно.

Условия расторжения сделки прописаны в Гражданском кодексе, при этом правом инициировать процесс обладает как одна, так и другая сторона.

У покупателя появляются неплохие шансы, если:

  • объект или документы на него не были переданы в рамках закрепленных ранее договоренностей (ст.416, 417) или с нарушением сроков (ст.464);
  • возникли претензии к качеству приобретенного имущества (ст.428);
  • продающая сторона отказывается выполнять отдельные договоренности, в том числе, допустим, страховать имущество (ст.443).

Если же хотите получить абсолютную уверенность, что никаких сложностей с приобретаемым жильем не возникнет, поручите нам проверку чистоты сделки. Эта процедура подстрахует вас от неприятных неожиданностей.

Продавцу, думающему, как вернуть проданную квартиру, помогут любые нарушения договорных положений со стороны покупателя, в том числе если возникали сложности с оплатой (были просрочки, вносилась неутвержденная сумма и пр.).

Помните о сроке исковой давности для аннуляции сделки купли-продажи. Она составляет всего 3 года, и поверьте, время за житейской суетой пролетит незаметно, поэтому не затягивайте решение вопроса, а звоните нам прямо сейчас!

По ДДУ или ипотеке

Если вы не знаете, как вернуть квартиру застройщику, проконсультируйтесь с нашими юристами. Ваши действия зависят от сложившихся обстоятельств. У нас были случаи, когда удавалось договориться с застройщиком мирно, но для этого приходилось находить рычаги давления.

Чаще же нужно обращаться в суд – и неплохие шансы на победу появляются в случаях, когда удается найти нарушения:

  • в договоре долевого участия в строительстве;
  • в деятельности строительной компании.

Ипотечные продукты набирают популярность, а у нас все больше становится обращений от желающих вернуть квартиру банку. Если и вас посещают подобные мысли, звоните, и мы расскажем, какие шаги необходимы для реализации задуманного.

Договор дарения

Случаев, что одариваемый отказывается принимать дорогостоящий презент, сегодня тоже предостаточно, как и передумавших дарителей, сожалеющих о необдуманном поступке и мучительно думающих, как вернуть подаренную квартиру.

И в том, и в другом случае вам поможет наш специалист, ведь возможны различные пути решения возникших сложностей.

Следует понимать, что за каждым положением закона скрывается масса нюансов, которые могут повлечь как плюсы, так и минусы.

Чтобы обернуть ситуацию в свою пользу, обязательно воспользуйтесь компетентной юридической помощью, тем более что звонок на нашу горячую линию совершенно бесплатен и ни к чему вас не обязывает.

Мы расскажем, как вернуть деньги за квартиру, проданное или подаренное имущество, в том числе и когда квартира оформлена на нового владельца без потерь!

Источник: https://yur-moscow.ru/category/kak-vernut-kvartiru/

Как вернуть квартиру застройщику и разбогатеть

Как вернуть купленную квартиру обратно застройщику

В России очень многие товары можно вернуть обратно в магазин в течение двух недель. Что-то подобное сегодня существует и на рынке первичного жилья Москвы. Конечно, речь идет не о том, что вы въехали в квартиру, пожили там пару недель и поняли, что это «не ваше» и нужно возвращать.

Нет, девелоперы строящего жилья готовы принять квартиру обратно до ее ввода в эксплуатацию, и даже платят за нее больше изначальной цены.  Такая схема называется обратный выкуп.

Много ли объектов с такой «подстраховкой» в Москве и почему девелоперы готовы платить за свои же квартиры, узнаем сегодня.

Обратный выкуп разрешен

По данным компании «Метриум Групп», доля квартир массового сегмента, где доступен обратный выкуп равна всего 5,7%, а в бизнес-классе еще меньше – 2%. В элитном сегменте такая услуга отсутствует.

Самый большой выбор новостроек с возможностью обратного выкупа сегодня предлагает девелопер «Инград». Такое предложение анонсируют менеджеры по продажам в проектах: «Серебряный парк», «Вавилова, 69А», «Новочерёмушкинская, 17», «Михайлова, 31», «Петра Алексеева, 12А».

По условиям программы, застройщик готов выкупить квартиру у покупателя обратно после завершения строительства жилого комплекса по цене, установленной договором долевого участия с приростом к ее стартовой стоимости 10% в год.

Как поясняют в пресс-службе компании, новый инструмент от ГК «Инград» – действительно работающий механизм обратного выкупа квартиры, который позволит покупателю в случае изменения жизненной ситуации легко и безопасно получить обратно свои деньги плюс доходность в 10% годовых, быть уверенным в сохранности собственных средств и ликвидности своего актива.

Похожая услуга есть в апарт-отеле YE'S и называется «Удвоение капитала». Согласно условиям, инвестор может рассчитывать на 100% окупаемость вложенных средств через 5,5 лет.

Подобное предложение есть в UP-квартале «Сколковский» у ФСК «Лидер».

Как рассказывает директор по маркетингу и исследованию рынка ФСК «Лидер» Ксения Цаплина, для покупателей возможность обратного выкупа мы предоставляем в рамках акционных предложений.

  «Так, например, в ноябре у нас действует акция для покупателей UP-квартала «Сколковский». Согласно ее условиям, при продаже ранее купленной квартиры в этом комплексе, обладатель имеет право ее вернуть взамен на квартиру в этом или другом комплексе ФСК «Лидер».

На покупку новой квартиры покупателю предоставляется дополнительная скидка в размере 1%.  Продажа и одновременно покупка осуществляется без возврата денежных средств клиенту (т.е. приобретаемая квартира может быть дороже или равна стоимости выкупаемой)», – говорит она.

Как отмечает Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп», участник партнерской сети CBRE, сегодняшние предложения обратного выкупа не уникальны. «Еще в 2013-2014 гг.

в проекте «Сердце столицы» («Донстрой») покупатель мог вернуть апартаменты через три года с момента подписания договора, получив обратно вложенные средства плюс 18% от стоимости недвижимости.

А в 2015 году опция «Обратный выкуп с гарантированной доходностью» была доступна покупателям ЖК «Татьянин Парк» (ГК «МИЦ»)», – напоминает она.

Сегодня на некоторых объектах действуют подобные программы и для «оптовиков» – инвесторов, которые заходят в проект, покупая серьезный объем квартир. К примеру, не для частных покупателей такая программа обратного выкупа действует в 1-м корпусе жилого комплекса премиум-класса «НЕСКУЧНЫЙ HOME & SPA».

«Инвестор приобретает квартиры суммарной площадью порядка 1 460 кв. м с дисконтом 20% от текущего прайс-листа, что обеспечивает среднюю цену 1 кв. м площади квартиры по ассортиментному перечню в размере 205 тыс. руб. и общую сумму сделки от 300 млн. руб.

, – рассказывает Юлия Царан, коммерческий директор департамента жилой недвижимости GORNDevelopment.

Одновременно, между застройщиком и инвестором заключается опционное соглашение, в соответствии с которым застройщику предоставляется право выкупить квартиры у инвестора в период начиная с 13-го месяца и до конца 24-го месяца с даты сделки по цене, обеспечивающей инвестору эффективную доходность на вложенные средства в размере 16 % годовых за время владения им правами на квартиры по ДДУ»

Зачем нужен «обратный выкуп»?

Есть несколько вариантов – зачем потенциальному покупателю приобретать квартиру, которую он может вернуть обратно. Во-первых, для собственной подстраховки. Каждый покупатель квартиры боится пополнить ряды обманутых дольщиков, а здесь он заключает договор, что может квартиру вернуть. К примеру, видит, что ситуация на стройплощадке месяцами не меняется и возвращает квартиру застройщику.

Во-вторых, у каждого купившего квартиру может поменяться ситуация и эта недвижимость еще до завершения строительства дома становится не нужна.

К примеру, собственнику будущей квартиры потребовались деньги, либо он решил приобрести жилье большей или меньшей площади.

В этом случае покупатель избегает волокиты с продажей недвижимости, а просто возвращает вложенные средства с небольшой прибылью.

В-третьих, такой вариант интересен частным инвесторам, людям, которые зарабатывают на перепродажах недвижимости. Здесь речь идет о конкретных процентах и такому клиенту гораздо проще принять решение о покупке, заранее зная, что доход будет в любом случае.

В-четвертых, никто не знает, что будет с экономикой завтра, вдруг квартиры начнут дешеветь, а ты уже подстрахован и можешь вернуть вложенный средства обратно, если понадобится, а не демпинговать на открытом рынке.

Но многих интересует для чего это девелоперам? Ответ – для того чтобы привлечь покупателей – это всего лишь маркетинговый ход. Насколько нам удалось выяснить, реальные случаи возврата жилья единичны.

По словам Ксении Цаплиной, какое-то время назад подобная акция действовала на отдельные проекты корпорации ФСК «Лидер», по условиям которой покупателю, который решил вернуть квартиру, компания возвращала денежные средства в размере  стоимости квартиры, прописанной в ДДУ. «Данная акция в период нестабильной экономической ситуации давала возможность людям гарантированно сохранить свои сбережения.

На практике в период действия акции вернуть приобретенную недвижимость решил один покупатель, которому потребовалась большая сумма денежных средств по семейным обстоятельствам», – пояснила она.

В ГК «Инград» так же подтвердили, что пока возвратов квартир не было. Но стоит отметить, что программа обратного выкупа практикуется на объектах компании не так давно и пока выводы делать рано.

В чем подвох обратного выкупа?

Но раз на сегодняшний день примеров возврата квартир застройщикам фактически нет, то нет и четкой уверенности в отсутствии подводных камней в такой обратной сделке.

  Как считает Мария Литинецкая, у дольщика нет однозначных рычагов влияния на девелопера, если тот откажется от исполнения своих обязательств по обратному выкупу. «Механизм попросту не отработан в нашей стране. Тем не менее, несмотря на все риски, sale-pay-back однозначно вызвал интерес.

Но по факту эффективность программы можно будет оценить только через 1-2 года, когда будут совершены первые возвраты», – отмечает она.

По мнению эксперта, программа обратного выкупа так и останется в первую очередь маркетинговой акцией. Ведь самим застройщикам не нужны риски по реализации полученной обратно квартиры, особенно с учетом кризиса вторичного жилья.

«Вторая проблема – это высокая доля ипотеки. По нашим подсчетам, в целом на первичном рынке жилья 44% договоров было подписано с привлечением кредита.

Уровень доходности, вырученной от sale-pay-back, покроет лишь затраты, связанные с выплатами процентов по ипотеке.

Поэтому программа будет интересна только клиентам с «живыми» деньгами, которые чаще всего совершают сделки в высоких бюджетах», – замечает она.

Кроме того, доходность по некоторым проектам выше, чем застройщики готовы вернуть. И профессиональные инвесторы могут находить более выгодные варианты для вложения средств в недвижимость.

Однако очевидно, что такая «подстраховка» при покупке квартиры для обычного покупателя лишней точно не будет. Все хотят быть уверены, что их сбережения сохранены и даже выросли.

Источник: https://novostroycity.ru/journals/tendencii/kak-vernut-kvartiru-zastrojschiku-i-razbogatet

Можно ли вернуть квартиру после покупки продавцу: как это правильно сделать и в какой срок?

Как вернуть купленную квартиру обратно застройщику

Обычно к покупке квартиры покупатели подходят максимально ответственно, детально анализируя все риски сделки и оценивая наличие дефектов. Но не всегда недостатки квартиры удается обнаружить при первичном осмотре.

При наличии веских причин покупатель имеет право расторгнуть договор купли-продажи и вернуть деньги.

Основания для возврата

Вернуть квартиру после покупки можно далеко не всегда: на это у покупателя должны быть очень веские основания. Например, расторгнуть договор по причине того, что новый собственник «передумал» совершать эту покупку, или ему не понравился вид из окна, не получится.

Правило о возврате недвижимости в течение 14 дней, как в отношении неподошедшего товара, в данном случае не применяется.

Основания для расторжения договора купли-продажи содержатся в Гражданском кодексе.

Согласно ст. 450, 451, 475 ГК РФ, сделка может быть расторгнута:

  1. При существенном нарушении условий договора одной из сторон.
  2. При наличии существенных недостатков недвижимости.
  3. При существенном изменении обстоятельств, при которых стороны заключали договор.

Квартиру с обнаруженными покупателем недостатками всегда можно вернуть. Под такими недостатками в данном случае понимаются:

  1. Несоответствие квартиры нормативам (СНиПам и СаНПИНам).
  2. Несоответствие недвижимости договорным условиям.
  3. Несоответствие объекта недвижимости целям покупки (здесь имеется в виду невозможность проживания в нем).

Гражданский кодекс предусматривает определенные требования к качеству передаваемого продавцом товара (квартиру так же можно рассматривать как такой товар, который переходит от одного собственника к другому). Согласно ч. 1 ст. 469 ГК РФ, квартира должна быть передана покупателю в том качестве, в котором она фигурирует в договоре купли-продажи (хотя обычно данный аспект в договорах купли-продажи квартиры не прописан).

В качестве нарушений договорных условий могут выступать следующие:

  1. Продавец отказался сниматься с регистрационного учета в установленные сроки (по-другому – выписываться).
  2. Продавец не получил оплату по договору в установленные сроки после перехода права собственности.

Примерами «изменившихся обстоятельств» может стать появление еще одного наследника на квартиру или лица, которого незаконно исключили из приватизации.

При нарушении законодательных норм в процессе заключения договора его также могут признать недействительным. Это возможно, когда продавец или покупатель не отдавали отчета в происходящем, являлись недееспособными, при признании сделки недействительной, при заключении сделки с несовершеннолетним и пр.

Согласно ч. 2 ст. 269 Гражданского кодекса, продавец обязан передать покупателю квартиру, пригодную для целей, для которых она обычно используется. В качестве недостатков недвижимости могут выступать:

  • кривые стены и трещины;
  • перепады высоты потолка и уровня пола;
  • неработающая вентиляция;
  • несоответствующая проектной документации высота потолка;
  • повышенная влажность в помещении;
  • отсутствие счетчиков на коммунальные ресурсы;
  • некорректно работающие окна и двери;
  • отсутствие освещения;
  • повреждение электропроводов;
  • низкое напряжение в сети;
  • протечка канализации и водоснабжения;
  • неработающее отопление;
  • плохо зафиксированная сантехника;
  • незаконная перепланировка для вторичного рынка.

Претензии относительно недостатков квартиры покупатель может предъявить в течение 2 лет (согласно ст. 477 ГК РФ), если иное не предусмотрено договором. После указанного срока иск не подлежит удовлетворению.

Все обнаруженные в квартире недостатки можно разделить на существенные и несущественные.

Если недостаток несущественный, то покупатель имеет право затребовать компенсации затрат на устранение дефектов или безвозмездного устранения. Но наличие существенного недостатка может стать основанием для расторжения договора купли-продажи и возврата всех денег, уплаченных за квартиру.

Под существенным недостатком понимается тот, который либо вовсе невозможно устранить, либо его устранение потребует несоразмерных трат, превышающих стоимость квартиры или близким к ней, а также если он проявляется вновь после устранения.

Покупатель не может применительно к квартире применить положение 475 ГК и потребовать замены товара на аналогичный с должным качеством, но расторгнуть договор и вернуть возврат уплаченной суммы он вправе.

Какие недостатки можно признать существенными – вопрос индивидуальный.

В частности, в судебной практике таковыми были признаны дефекты внутренней проводки, которые возникли до передачи квартиры покупателю и впоследствии стали причиной возгорания; неправильно покрытая крыша на последнем этаже; невозможность подключения к электросети и водоснабжению. А вот недостатки в отделочных работах вряд ли могут стать существенными и препятствующие проживанию в квартире (но они могут стать поводом для уменьшения цены договора).

Стоит отметить, что, помимо договора купли-продажи квартиры, стороны подписывают акт приема-передачи недвижимости.

В нем покупатель должен прописать фразу о том, что удовлетворен состоянием квартиры в ходе осмотра и претензий не имеет.

По идее, это должно служить доказательством для продавца в суде, что покупатель согласился принять квартиру со всеми недостатками. Но здесь не все так однозначно.

Например, если покупатель предъявил претензию из-за отсутствия счетчиков на воду, то здесь однозначно прав продавец, так как вторая сторона могла увидеть отсутствие приборов учета при первичном осмотре.

Но если же речь идет об отсутствии отопления, когда квартира принималась летом, то правда на стороне покупателя.

Как и на каких условиях можно вернуть квартиру

Расторгнуть договор купли-продажи и вернуть квартиру бывшему владельцу допускается в двух вариациях:

  1. В досудебном порядке по соглашению сторон.
  2. В судебном порядке через признание договора купли-продажи недействительным.

При обнаружении в квартире каких-либо недостатков покупателю следует придерживаться такого алгоритма действий:

  1. Изучить заключенный сторонами договор купли-продажи квартиры.  Обнаруженный покупателем недостаток не может быть оговорен договором.
  2. Написать письменную претензию продавцу с конкретными требованиями: уменьшить цену, устранить дефекты за свой счет или компенсировать покупателю дополнительные расходы на устранение недостатков. При обнаружении существенного недостатка покупатель вправе потребовать расторгнуть договор купли-продажи. Свои претензии и требования покупатель может подкрепить ссылкой на 475 статью Гражданского кодекса.
  3. В случае несогласия продавцом с предъявленными требованиями необходимо провести независимую экспертизу и уведомить об этом продавца. Тот вправе присутствовать при проведении экспертизы. Экспертиза должна подтвердить размер затрат, который потребуется для устранения недостатков, причину и примерное время появления дефектов или несоответствие состояния квартиры требованиям нормативов.
  4. Если продавец не предоставит ответ на претензию и сторонам не удастся договориться, то это является поводом для обращения в суд. Сроки для предоставления ответа прописываются в претензии, если их нет, то они установлены по умолчанию в 30 дней.
  5. Если сторонам удалось договориться, то они подписывают соглашение о расторжении договора купли-продажи или об изменении (например, допсоглашение об изменении цены).
  6. Если стороны пришли к выводу о необходимости расторгнуть договор, то им также необходимо обратиться в Росреестр для прохождения процедуры по переходу права собственности от покупателя к продавцу.

Согласно ст. 452 Гражданского кодекса, свои требования в суд сторона вправе предъявить только при отсутствии возможности договориться в досудебном порядке. Исковое заявление о расторжении или изменении условий договора купли-продажи квартиры не имеет установленного типового образца. При этом при его составлении нужно придерживаться правил ст. 131 ГПК РФ.

В структуре искового заявления необходимо предусмотреть:

  1. Реквизиты суда, в который оно направляется.
  2. ФИО, паспортные и контактные данные сторон.
  3. Цена иска.
  4. Наименование документа.
  5. Основания подачи заявления: наличие существенных недостатков в квартире, препятствующих нормальному проживанию.
  6. Доказательства доводов: например, акт технической экспертизы.
  7. Требования к ответчику: выплатить компенсацию, расторгнуть договор и вернуть деньги и пр.
  8. Перечень приложений (документов, на которые ссылается покупатель по тексту).
  9. Дата и подпись.

На основании рассмотрения искового заявления и признания их обоснованными суд может в принудительном порядке заставить продавца удовлетворить их. Суд должен рассмотреть заявление в течение 2 месяцев после его поступления.

Сроки возврата

Согласно ст. 181 Гражданского кодекса, устанавливаются трехлетние сроки исковой давности по требованиям заявителя о расторжении договора купли-продажи квартиры из-за применения последствий недействительности ничтожной сделки и признания ее недействительной. Это срок начинает отсчитываться с момента подписания договора купли-продажи.

Таким образом, в качестве оснований для расторжения договора купли-продажи могут выступать только существенные недостатки недвижимости, которые значительно затруднили эксплуатацию данной квартиры или сделали ее невозможной. Вначале сторонам следует попробовать решить спорный момент путем переговоров, а затем покупатель вправе обратиться в суд.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/zpp/tovary/vozvrat-kvartiri.html

Возврат денег от застройщика при долевом строительстве, схема расторжения договора без потерь

Как вернуть купленную квартиру обратно застройщику

Аннулирование соглашения о долевом участии может производиться как по инициативе дольщика, так и застройщика.

Дольщику перед составлением заявления на расторжение ДДУ и передаче его застройщику нужно определить законодательное основание для возврата средств, а также следует вычислить размер запрашиваемых процентов за неисполнение обязательств.

Перед обращением в суд необходимо ознакомиться с судебной практикой по подобным вопросам.

Можно ли расторгнуть ДДУ?

По нормам Закона №214, дольщик может расторгнуть договор при превышении срока сдачи дома строительной компанией более чем на 2 месяца от даты, указанной в ДДУ.

Все основания по расторжению ДДУ по инициативе дольщика обозначены в п.1 ст.9 Закона №214.

По нормам ч.3 ст.9 Закона №214, строительная компания может расторгнуть договор лишь по одной причине, а именно если дольщик не внес в установленный срок оплату по договору, отсутствует по указанному в договоре месту жительства.

По инициативе дольщика

Согласно ст.6 Закона №214, застройщик обязан сдать многоквартирный дом не позднее сроков, указанных в договоре с дольщиком.

При невозможности завершения строительства в указанные в соглашении с дольщиком сроки, последний имеет право требовать от строительной компании возмещения пени за каждый день просрочки в размере 1/150 от ставки ЦБ по выданным кредитам (п.2 ст.6 Закона №214).

Если квартира была передана с нарушением технических регламентов по строительству, то есть, работа застройщика была выполнена некачественно, дольщик имеет право обратиться к нему за возмещением затрат по ДДУ, за устранением недостатков или потребовать пересчета цены полученного помещения, в соответствии со ст.7 Закона №214.

Если подрядчик вернул деньги за вычетом штрафа за отказ от участия в ДДУ, то дольщик может обратиться в суд на основании ч.7 ст.9 Закона №214.

По этой законодательной норме не допускается зачет штрафов по договору при возврате дольщику его взносов по ДДУ.

Дольщик в своем иске в суд также может ссылаться на п.6 ст.13 ЗоЗПП, по которой за отказ в добровольном исполнении требований покупателя суд может назначить штраф в его пользу — 50% от присужденной по иску суммы.

Суд также может самостоятельно принять такое решение, даже если требование об уплате штрафа не заявлялось в судебном заседании (постановление Верховного Суда РФ №17 от 28.06.2012, п.46).

Если застройщик не исполняет судебное решение о выплате неустойки, к нему могут применяться дополнительные штрафные санкции в виде взыскания новой неустойки в новом судебном процессе (определение Верховного Суда №4-КГ15–70).

По инициативе застройщика

Подрядчик вправе расторгнуть договор через 30 календарных дней с момента отправления предупреждения о неисполнении условий договора.

Денежные средства возвращаются дольщику в срок до 10 дней с момента его расторжения (ст.9 Закона №214).

Застройщик при вынесении такого решения должен руководствоваться положениями ст.450 ГК о добросовестности и разумности (определение №5–КГ16–51 от 19.04.2021).

По соглашению сторон

В ст.9 Закона №214 прямо не урегулированы вопросы, связанные с расторжением договора по соглашению сторон. В законе лишь указано на нарушение сроков по возврату денежных средств.

Таким образом, дольщик при расторжении договора по соглашению сторон не вправе требовать от застройщика уплаты процентов за пользование своими средствами, если застройщик формально не нарушил своих обязательств по договору. Такого же мнения придерживаются судебные инстанции (Постановление 15 ААС от 24.11.2014 №А32–11476/2014).

Образец соглашения о расторжении ДДУ скачивайте здесь.

Расторжение ДДУ по соглашению сторон регулируется не законодательными нормативными актами (п.2, п.6 ст.9 Закона 214), а самим соглашением. Поэтому перед подписанием такого соглашения необходимо сравнить возможные добровольные выплаты застройщика с обязательным размером выплаты по законодательству.

Такое сравнение лучше провести при участии опытного юриста.

Госпошлина

В случае когда стороны не пришли к соглашению о расторжении договора, госпошлина уплачивается при обращении в суд, ее размер регулируется ст.333.19 НК. Формула расчета судебной госпошлины выглядит следующим образом (при сумме договора с застройщиком более 1 млн руб.):

13200 + 0,5% х (требования дольщика — 1000000).

В цену иска входит как стоимость помещения по договору, так и проценты за использование застройщиком средств дольщика. Например, при цене иска в 3 млн руб. госпошлина будет иметь следующий размер:

13200 + 0,5% х (3000000 — 1000000) = 23200.

Как возвращаются деньги и рассчитываются проценты неустойки при расторжении до и после сдачи дома?

Все подробности о возврате своих денег узнайте в полной версии статьи: https://vseodome.club/d-u/rastorzhenie-ddu.html

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5a2147948139ba37393a458d/vozvrat-deneg-ot-zastroiscika-pri-dolevom-stroitelstve-shema-rastorjeniia-dogovora-bez-poter-5acba9f148c85e8838abe9b6

Возврат денег при долевом строительстве – ЮК

Как вернуть купленную квартиру обратно застройщику

Долевое строительство выбирают по разным причинам. Зачастую — это возможность купить жилье по минимальной цене. Стоимость квартиры на стадии котлована и в сданном доме будет существенно отличаться.

Независимо от причины, приобретение квартиры через участие в долевом строительстве более выгодный вариант, чем покупка уже готовой. Ради этого люди готовы рискнуть. К сожалению, приобретение жилья по такой схеме — это действительно риск.

Ситуации, когда застройщик не выполняет обязательства по договору долевого участия в строительстве, известны каждому. Как вернуть деньги по ДДУ, а не стать героем новостей про очередных обманутых дольщиков?

ФЗ №214 позволяет участнику долевого строительства в одностороннем порядке расторгнуть договор долевого участия, заключенный с застройщиком. Правда, для этого должны быть веские основания.

В некоторых случаях расторжение ДДУ по инициативе участника долевого строительства возможно без обращения в суд. Дольщик направляет застройщику уведомление об отказе от исполнения договора. В нем он указывает причины, по которым хочет отказаться от дальнейшего участия в долевом строительстве. Достаточные основания для претензии:

  • застройщик просрочил передачу готовой квартиры на 2 месяца и больше;
  • при обнаружении недостатков застройщик не устранил их в установленный срок, не возместил расходы дольщика на ремонт или не уменьшил цену ДДУ;
  • в готовой квартире выявлено серьезное нарушение качества.

Если требуется вмешательство суда, то участник долевого строительства обращается в судебную инстанцию с требованием о расторжении ДДУ. Суд решает, имеются ли для этого основания, после чего расторгает договор либо отказывает в этом. Причиной обращения в суд может послужить:

  • строительство заморожено и очевидно, что квартира дольщику вовремя передана не будет;
  • застройщик внес существенные изменения в проектную документацию, например, изменил площадь квартиры более чем на 5%.
  • застройщик изменил назначение общедомового имущества или нежилых помещений.

Дольщик — инвестор строительства с момента заключения и регистрации ДДУ в Росреестре и до окончания его действия. Каждый участник долевого строительства оплачивает постройку своей квартиры. Расторгая по той или иной причине ДДУ, дольщик, естественно, хочет вернуть свои деньги. Однако не каждый представляет себе, как это сделать.

Дольщик вносит плату за квартиру единовременно или частями. Направление уведомления об отказе от исполнения договора не является основанием, чтобы перестать вносить платежи, установленные ДДУ. Если дольщик еще не расплатился за жилье, прекратить исполнять свои обязательства он может только после расторжения договора.

В противном случае начинает копиться задолженность. Факт подобного нарушения условий договора навредит дольщику при решении спора о возврате денег.

Более подробно со всеми нюансами, возникающими при расторжении ДДУ, можно ознакомиться в статье сайта «Что нужно знать, если предстоит расторжение ДДУ».

Согласно статье 9 214-ФЗ, при расторжении ДДУ в одностороннем порядке по инициативе дольщика, застройщик обязан вернуть все деньги, которые получил. Подразумевается, что застройщик нарушил свои обязательства, что и побудило дольщика расторгнуть договор.

По закону, если расторжение договора происходит без судебных тяжб, застройщик должен возвратить деньги в течение 20 рабочих дней. Возвращается в полном объеме сумма, переданная дольщиком в счет стоимости договора. Дополнительно застройщик уплачивает проценты за пользование деньгами дольщика, в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ, если дольщик — гражданин, а не юридическое лицо.

Если же процедура расторжения договора ДДУ происходит в судебном порядке, то суд рассматривает обоснованность иска.

В случае признания судом правоты дольщика, застройщик должен будет вернуть все деньги, которые были ему перечислены, с процентами, в порядке, упомянутом выше. Речь о возврате только части суммы быть не может.

Безусловно, лучше довериться хорошему юристу, который грамотно составит иск. В подобной ситуации положительное решение суда во многом зависит от компетенции и профессионализма юриста.

После вступления судебного решения о расторжении ДДУ в законную силу застройщик обязан вернуть причитающуюся дольщику сумму в течение 10 рабочих дней. Если возврата средств не произошло, придется взыскивать свои деньги через судебных приставов.

Для этого уже бывшему дольщику придется самостоятельно получить в суде исполнительный лист и передать его в службу судебных приставов.

Многим дольщикам, попавшим в затруднительную ситуацию, кажется, что расторжение ДДУ – самый простой, верный, а иногда и единственный способ вернуть свои деньги. Однако это не всегда так.

Если расторгнуть ДДУ с компанией-застройщиком, находящейся на грани банкротства, то получить назад свои деньги не удастся — их у нее просто нет. Однако можно рассчитывать на получение своей квартиры, после того, как ее достроит другая компания за счет государства. В данном случае дольщиков защищают законы, важно сохранить за собой этот статус.

Сложная ситуация может возникнуть, если дольщик умирает, особенно, когда с застройщиком в принципе возникли трудности. В этом случае требуется помощь самых опытных юристов, которые одинаково компетентны в вопросах наследования и долевого строительства. Юридическая компания “Хелп Консалтинг” оказывает квалифицированную помощь в подобных ситуациях.

Прежде чем принять решение о выходе из долевого участия и о расторжении соответствующего договора, нужно тщательно проанализировать сложившуюся ситуацию, взвесить все «за» и против». Предусмотреть все возможные последствия такого поступка может только практикующий именно в этой области юрист.

Юристы ЮК “Хелп Консалтинг” проанализируют возникшую ситуацию и предложат стратегию дальнейших действий, направленную на максимальную защиту интересов дольщика. Работа будет включать:

  1. Анализ финансового положения застройщика.
  2. Оценку реальных рисков расторжения ДДУ.
  3. Консультацию юриста по всем возникающим вопросам.
  4. При необходимости — составление искового заявления и представление интересов клиента в суде.

Связаться с нами можно через раздел сайта «Контакты» или заполнить форму обратной связи.

Источник: https://help-ddu.ru/spory-s-zastrojshhikom/kak-vernut-dengi-po-ddu-esli-voznikli-problemy-s-zastrojshhikom

Как дольщику вернуть деньги, если новоселья не будет

Как вернуть купленную квартиру обратно застройщику

Покупка квартиры по договору долевого участия в наши в дни весьма популярна и выгодна. Многие люди, для которых переезд в новое жилье не является срочным вопросом, могут значительно сэкономить. Всем известно, что стоимость квартиры в новостройке напрямую зависит от стадии строительства.

Чем раньше вы заключите договор, тем дешевле обойдутся квадратные метры. Однако приобретая недвижимость, которая пока существует только на бумаге, есть риск вложиться в долгострой.

Кроме того, даже в готовом к вводу в эксплуатацию здании могут обнаружить такие недостатки, что новоселье окажется не в радость.

О самых распространенных причинах отказа от долевого участия в строительстве и о том, как в этих случаях вернуть деньги, рассказал консультант Комиссии по недвижимости Общества потребителей Санкт-Петербурга и Ленинградской области, сопредседатель оргкомитета конкурса конкурса «Доверие потребителя» Олег Островский.

Проблема: Упущенное время

Одна из самых распространенных проблем, с которой может столкнуться дольщик, – нарушение сроков сдачи объекта. Согласно закону 214-ФЗ, застройщик обязан передать квартиру в новостройке владельцу после того, как дом будет введен в эксплуатацию, но не позднее срока, который предусмотрен договором.

Что делать, если дом не сдан в срок?

Если новоселье все-таки откладывается, возможны несколько вариантов развития событий. Порядочный застройщик, понимая, что не укладывается в график, обязан предложить дольщику изменить сроки в договоре, предупредив об этом за 2 месяца до окончания строительства.

Если дольщик соглашается подождать, то к ДДУ по соглашению обеих сторон составляется дополнительное соглашение.

В противном случае, участник долевого строительства может дождаться, когда истекут определенные договором 2 месяца после неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, и в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора. Для этого достаточно уведомить строительную компанию заказным письмом с описью вложения. С этого момента договор считается расторгнутым.

По закону об участии в долевом строительстве многоквартирных домов, застройщик после получения уведомления обязан в течение 20 рабочих дней вернуть несостоявшемуся новоселу деньги и проценты за их использование.

Проценты исчисляются за весь срок, в течение которого деньги находились в руках застройщика – со дня первого взноса до дня их возврата дольщику. Их сумма равна 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства.

Причем, если участником долевого строительства является физическое лицо, то эта ставка удваивается.

Если в течение 20 дней дольщик не обратится за деньгами, их следует перечислить в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика. Кстати, если вам все-таки удалось получить долгожданную квартиру, хоть и с опозданием, помните, что вы можете рассчитывать на неустойку за каждый день просрочки. Размер пени рассчитывается по схеме, описанной выше.

Проблема: Недостатки и нарушения

Дом достроен, вы наконец увидели будущее жилье, но некоторые нарушения при строительстве или отделке делают жизнь в новой квартире некомфортной, а иногда и невозможной.

Согласно закону, застройщик обязан передать покупателю жилье, качество которого соответствует «условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям».

Если жилая недвижимость этим требованиям не соответствует, то дольщик имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке.

Кроме того, отказаться от исполнения ДДУ можно в случае «существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок».

Как заставить застройщика ответить за нарушения при строительстве?

Проблема заключается в том, что в законодательстве о долевом строительстве нет четкого определения «существенного нарушения». По словам О. Островского, в этом случае можно руководствоваться Законом РФ «О защите прав потребителей».

В преамбуле этого документа сказано, что «существенный недостаток товара (работы, услуги) – это неустранимый недостаток или недостаток, который не может быть устранен без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляется неоднократно, или проявляется вновь после его устранения».

Однако отказываться от объекта, на стадии, когда вас допустили к осмотру, по мнению эксперта не слишком разумно: «Если вас допустили к осмотру квартиры, то степень готовности дома высокая, а значит, надо использовать все возможности для устранения застройщиком недостатков». При обнаружении дефектов дольщик имеет право потребовать от застройщика:

  • безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
  • соразмерного уменьшения цены договора;
  • возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Естественно, нарушения, обнаруженные вами, необходимо зафиксировать. «Если дефекты очевидны, их нужно сфотографировать, снять на видео, желательно составить комиссионный акт. Лучше, если при этом будут присутствовать представители застройщика», – советует эксперт.

Неочевидные нарушения придется фиксировать при помощи строительной экспертизы. После этого необходимо письменно сообщить о ваших претензиях строительной компании. Лучше всего это сделать заказным письмом с уведомлением о вручении.

В нем следует указать разумные сроки устранения недостатков или потребовать уменьшить цену договора.

И только, если вы не нашли должного понимания с застройщиком или убеждены, что обнаруженные недостатки в строительстве неустранимы, надо начинать процедуру расторжения договора, в том числе в судебном порядке.

Взыскать с застройщика в этом случае можно не только оплаченные вами денежные средства, но и убытки – понесенные вами расходы, связанные с нарушением застройщиком своих обязательств, и компенсацию за моральный вред.

Проблема: Банкротство застройщика

Признание компании-застройщика банкротом также является основанием для отказа от исполнения дольщиком обязательств. «Если арбитражным судом принято решение о банкротстве застройщика, участники строительства имеют право предъявить в суд требования о передаче им помещений или денежных средств, либо в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора», – рассказывает О. Островский.

Гражданам необходимо представить суду доказательства того, что по договору ими была произведена оплата. После рассмотрения требований граждане включаются в реестр требований о передаче жилых помещений. Те дольщики, которые расторгли договор ранее и не получили денег, а также те, кто в одностороннем порядке отказался от исполнения договора, заносятся в реестр требований кредиторов.

Что делать, если застройщик – банкрот?

Такой вариант – самый долгий и трудный для дольщика. Дальнейшее развитие событий зависит от различных факторов, в том числе – от стадии строительства.

  1. Если объект недвижимости введен в эксплуатацию до начала процедуры банкротства или разрешение на ввод получено уже в ходе конкурсного производства, то дольщики, включенные в соответствующий реестр, могут рассчитывать на передачу им квартир при соблюдении указанных в законе условий.
  2. Если дом не достроен, дольщики могут создать жилищно-строительный кооператив, которому по решению суда возможна передача новостройки и участка под ней для завершения строительства. «Вопрос об этом должен вынести на собрание участников строительства арбитражный управляющий не ранее чем через 2 месяца и не позднее чем через 6 месяцев после его утверждения, – поясняет О. Островский – Правда для передачи дома ЖСК, кроме решения о создании такого кооператива, принятого собранием участников строительства 3/4 , необходимо еще одновременное выполнение 7 условий, прописанных в Федеральном законе «О несостоятельности (банкротстве)».

Незавершенный объект долевого строительства может быть и продан на торгах. При этом 60% вырученных средств направляются на погашение требований кредиторов по обязательству, обеспеченному залогом, а 25% – участникам долевого строительства, включенным в реестр кредиторов.

Быть дольщиком или не быть – вот в чем вопрос

Ситуация, когда застройщик по каким-то причинам затягивает исполнение своих обязательств отнюдь не редкость. Вопрос, нужно ли в этом случае срочно расторгать договор долевого участия или нет, – не имеет однозначного ответа.

Расторгать договор или нет, должен решить сам участник долевого строительства. Для того, чтобы это решение было обоснованным, эксперты советуют ответить себе на несколько вопросов:

  • у кого в собственности находится земельный участок (от этого в значительной мере зависит возможность влияния на застройщика исполнительных органов власти);
  • степень готовности объекта, наличие или возможность продления сроков действующего разрешения на строительство;
  • есть ли на объекте свободные квартиры, продажа которых позволит осуществлять финансирование строительства, (оценить иные возможные источники финансирования);
  • исходя из вышеназванного, есть ли у застройщика реальные шансы завершить строительство дома и передать квартиры дольщикам;
  • сколько времени займет расторжение договора, в том числе, возможно, в судебном порядке, и получение взысканных с застройщика денежных средств (застройщики, попавшие в такую ситуацию, как правило, имеют ограниченные финансовые ресурсы и всячески затягивают как и вынесение самого судебного решения, так и его исполнение);
  • есть ли в договоре обязательства дольщика при расторжении договора в одностороннем порядке определенную часть оплаченных денежных средств (на практике эта цифра достигает 20%) оставлять застройщику;
  • не приведет ли неисполнение обязательств застройщика перед дольщиками по возврату денежных средств к его банкротству.

Оценив возможности застройщика, вам будет проще отделить эмоции от фактов и, при необходимости, принять решение о расторжении договора.

Источник: ГдеЭтотДом.РУ

 Федосова Ольга, корреспондент ГдеЭтотДом.РУ

Источник: https://www.gdeetotdom.ru/articles/2032455-2014-08-07-kak-dolschiku-vernut-dengi-esli-novoselya-ne-budet/

О ваших правах
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: