Какая сделка купли продажи недвижимости считается крупной

Содержание
  1. Продажа недвижимости юридическим лицом
  2. Особенности продажи недвижимости юридическим лицом
  3. Порядок проведения сделки с недвижимостью
  4. Налоги при продаже недвижимости юридическим лицом
  5. На что обратить внимание при оформлении договора купли-продажи: недвижимость — Право на vc.ru
  6. Что нужно сделать перед подписанием договора
  7. Что такое предварительный договор купли-продажи
  8. А если вы работаете с агентством?
  9. Что нужно сделать во время подписания договора
  10. Еще немного про задаток и аванс
  11. Крупная сделка в ООО: что это и как оформить — Эльба
  12. Что такое крупная сделка ООО
  13. Для крупной сделки ООО обязательно одобрение участников
  14. Что будет, если не одобрить крупную сделку
  15. Если сделка крупная для вашего контрагента 
  16. Решение об одобрении крупной сделки: когда требуется и как его подготовить
  17. Что такое крупная сделка
  18. Закупки по 44-ФЗ
  19. Закупки по 223-ФЗ
  20. Особенность сделок по отчуждению имущества ООО
  21. В чем сущность операции?
  22. Общие положения
  23. Что такое крупная сделка?
  24. Что говорит законодательство?
  25. Как определить, что сделка крупная?
  26. Вопросы и ответы
  27. Как рассчитать размер сделки: пример

Продажа недвижимости юридическим лицом

Какая сделка купли продажи недвижимости считается крупной

14.12.2021

/ Материалы / Продажа собственности юридическим лицом

Активы организаций, которые могут использоваться для получения прибыли, выражаются в самых разных формах. В частности, многие юридические лица имеют в собственности недвижимое имущество – и при необходимости его тоже можно продать.

Однако такие процедуры имеют множество отличий от обычных сделок купли-продажи, заключаемых физическими лицами. Отличаются порядок проведения и оформления продажи, перечень документов, аспекты налогообложения и т.д.

Чтобы учесть все эти особенности при продаже недвижимости юридическим лицом, следует заручиться поддержкой компетентных юристов, оперирующих соответствующим практическим опытом. В этом случае продажа юрлицом недвижимости пройдет с меньшими затратами времени и средств, а также с меньшими рисками.

Обратите внимание: организации могут выступать не только продавцом, но и покупателем недвижимого имущества.

Характер и содержание процедуры продажи недвижимости юрлицом во многом зависит от состояния объекта:

  • достроенный недвижимый объект, на который оформлено право собственности, продается на основании договора купли-продажи;
  • недвижимость в еще строящемся здании реализуется по договору уступки прав требования.

В первой ситуации договор, даже если по нему юридическое лицо продает недвижимость юридическому лицу, во многом похож на обычный договор купли-продажи, заключаемый с физлицами. Единственное отличие – подпись представителя организаций всегда заверяется печатью.

Продажа по договору уступки права требования существенно отличается своим содержанием. особенность, которую должен учитывать и продавец, и покупатель, заключается в том, что само право требования не всегда может быть явным.

В частности, подрядчики, ведущие строительство, нередко получает несколько помещений в качестве взаимозачета с заказчиком – при этом договора инвестирования или долевого участия не заключаются.

Поэтому важно уделять внимание правильному оформлению прав юридического лица на недвижимое имущество. В противном случае покупатель получает дополнительные риски – и продавцу приходится их компенсировать, как правило, снижением стоимости.

Особенности продажи недвижимости юридическим лицом

При подготовке сделки купли-продажи недвижимого имущества, принадлежащего юридическому лицу, следует принимать во внимание ряд аспектов:

  • Если организация-продавец существует в корпоративной форме (ООО с несколькими участниками, акционерное общество), то продажа недвижимости юридическим лицом возможна только после проведения общего собрания участников. В его ходе должно было достигнуто решение о возможности реализации искомого имущества, что подтверждается официальным протоколом собрания.
  • Если в организации имеется только один участник-учредитель, то он принимает решение единолично, но оно в любом случае должно быть подкреплено протоколом.
  • При подготовке и проведении сделки купли-продажи с недвижимостью должны соблюдаться условия уставных документов. В отдельных случаях в них может быть закреплен запрет на продажу и в целом отчуждение организационной собственности сторонним лицам. При наличии таких ограничений следует первоначально провести собрание учредителей, в его ходе принять изменения в Устав – и после этого можно начинать подготовку будущей сделки.
  • Для подписания договора купли-продажи имущества, принадлежащего юрлицу, необходимо определить уполномоченного представителя организации. Его право представлять интересы организации-продавца должно быть подтверждено доверенностью с правом подписания документов. Соответственно, если происходит продажа недвижимости между юридическими лицами, то в сделке должны принимать участие представители обеих компаний. 
  • Если в сделке принимает участие непосредственный руководитель организации, то оформление доверенности для него не требуется – полномочия подписывать документы закреплены в его должностных правах и обязанностях.
  • По аспектам налогообложения сделки по реализации имущества юридического лица существенно отличаются от аналогичных процедур, проводимых между физическими лицами.

Обратите внимание: если балансовая стоимость продаваемой недвижимости составляет более 25% совокупной стоимости имущества организации, то такая сделка считается крупной, поэтому изначально необходимо получить согласие участников ООО либо акционеров на проведение сделки – и только потом начинать определять подходящие условия продажи.

Простота и оперативность продажи недвижимого имущества, принадлежащего юрлицу, во многом зависит от того, насколько правильно подготовлены документы.

Перечень необходимых бумаг здесь довольно внушительный, причем отсутствие какой-либо из них может затормозить и воспрепятствовать проведению сделки.

Итак, организация-продавец должна подготовить следующие документы:

  • решение участников ООО, акционеров АО либо единоличного руководителя о продаже, принадлежащей юрлицу недвижимости, подтверждаемое протоколом собрания;
  • копия учредительных документов организации;
  • свидетельства ОГРН и ИНН;
  • выписка из ЕГРЮЛ, подтверждающая, что компания была в установленном порядке поставлена на учет ФНС и что требуемая информация была предоставлена в полном объеме;
  • доверенность либо иной документ на имя представителя организации, который устанавливает его полномочия действовать от ее имени, подписывать документы, заключать сделки и т.д.;
  • паспорт лица, представляющего организацию-участника сделки;
  • документы, подтверждающие, что искомая недвижимость принадлежит компании-продавцу;
  • справка из БТИ об оценочной стоимости имущества – балансовой для зданий, сооружений и помещений либо кадастровой, если продается земельный участок;
  • при продаже отдельно стоящего либо встроенного/пристроенного объекта – документы, подтверждающие право собственности на участок, на котором расположен объект.

Все указанные документы являются обязательными для проведения сделки, однако данный список не является исчерпывающим. В отдельных ситуациях могут потребоваться и иные бумаги. Это может быть, например, копия свидетельства о госрегистрации организации, экспертное заключение о масштабах сделки, справка об отсутствии каких-либо обременений на целевом объекте недвижимости.

Обратите внимание: Как показывает статистика, в каждом конкретном случае перечень нужных документов определяется индивидуально. Для этого лучше обращаться за помощью к юристам соответствующего профиля, которые проанализируют вашу ситуацию и определят, какие бумаги вам понадобятся.

Есть свои особенности и в документальном оформлении и для другой стороны сделки.

В частности, если проводится покупка недвижимости у юридического лица, то сам по себе договор купли-продажи не является достаточным подтверждением перехода права собственности.

Чтобы стать полноправным владельцем купленного строения или помещения, нужно направить в отделение Росреестра подписанный обеими сторонами договор.

Важно!
заявителями должны быть обе стороны, указанные в договоре, также допускается участие уполномоченного лица, права которого устанавливаются нотариально заверенной доверенностью.

Вместе с договором в Росреестр нужно подать следующий пакет документов:

  • приложения к договору;
  • акт приема-передачи;
  • свидетельство организации-продавца, подтверждающего его право собственности на проданное помещение;
  • справка из БТИ;
  • кадастровый паспорт, содержащий отметки БТИ и поэтажную экспликацию;
  • квитанция об уплате госпошлины.

Порядок проведения сделки с недвижимостью

В общем виде проведение сделки купли-продажи недвижимого имущества, принадлежащего юридическому лицу, выражается в следующей последовательности действий:

  1. Подтверждение решения о продаже

    Прежде всего, нужно организовать собрание участников ООО либо акционеров АО. В его ходе рассматривается возможность продажи недвижимости, после чего принимается итоговое решение.

    Независимо от его характера оформляется соответствующий протокол. Дополнительно в нем указывается лицо, уполномочиваемое на представление интересов юрлица-продавца.

    В том случае, когда руководитель организации один, решение принимается единолично, но также оформляется в протоколе.

  2. Составление договора

    После принятия решения о продаже недвижимости в официальном порядке можно переходить к определению условий договора купли-продажи.

    В них должны быть отражены все важные аспекты, включая параметры продаваемой собственности, ее стоимость, полные наименования продавца и покупателя.

    Здесь также прописываются все условия проведения расчетов, порядок и сроки передачи права собственности на продаваемый объект и т.д.

  3. Заключение сделки

    После достижения согласия по всем условиям договора он подписывается обеими сторонами или их представителями. Затем нужно нотариально заверить его – в противном случае он не будет иметь должной юридической силы.

  4. Переход права собственности на имущество

    Продажа недвижимости юрлицом физлицу или другой организации завершается переоформлением прав собственности. Для этого в Росреестр направляется соответствующая заявка с полным комплектом документов.

После того, как ведомство обновит информацию в реестре прав собственности, сделка купли-продажи будет полноценно завершена.

Налоги при продаже недвижимости юридическим лицом

Продажа недвижимого имущества юрлицом в 2021 году в обязательном порядке облагается налогами. Их величина в каждом отдельном случае определяется индивидуально, он зависит от множества факторов. Вот основные из них:

  • категория объекта – при продаже офиса и квартиры организация заплатит разные суммы налогов;
  • имеет ли компания статус резидента РФ;
  • Является ли купля-продажа недвижимости зарегистрированным видом деятельности компании-налогоплательщика.

Если продается квартира или дом, то юрлицо-продавец уплачивает только налог на прибыль. Если же продается нежилое помещение, то уплачивается как налог на прибыль, так и НДС. Их расчет происходит по-разному.

Налог на прибыль определяется бухгалтерией организации, и его величина зависит от ряда факторов:

  • величина выгоды, полученной юрлицом-продавцом;
  • является ли оно российским резидентом – в противном случае оно при любых условиях уплачивает 30% налога.

Сумма налога рассчитывается по различным обстоятельствам, которые зависят от используемой системы обложения. Компании на ОСН уплачивают НДС в размере 18% и/или 20% от суммы получаемой выгоды.

Важно!
Бухгалтерия организации должна правильно рассчитать размер прибыли, полученной при продаже недвижимости, поскольку именно от этого зависит сумма, уплачиваемая в виде налога.

Если организация использует УСН, то налог с реализации, принадлежащей ей недвижимости, рассчитывается как 6% от стоимости продажи либо как 15% от разницы «покупка-продажа».

Приобретение недвижимости юридическим лицом обязательно должно сопровождаться регистрацией полученного права собственности.

В противном случае купленное имущество будет включено в основные средства и, следовательно, в налогооблагаемую базу. Основанием для этого является акт приема-передачи искомой недвижимости. Единственным исключением здесь является ситуация, когда купленное имущество непригодно к использованию в деятельности организации.

Источник: https://urburo1.com/materials/prodazha-nedvizhimosti-yuridicheskim-licom/

На что обратить внимание при оформлении договора купли-продажи: недвижимость — Право на vc.ru

Какая сделка купли продажи недвижимости считается крупной

Надеюсь, каждый из нас хотя бы раз заключит такой договор со стороны покупателя. Поэтому материал для всех — это сборник из законов, судебной практики и опыта. Сохраните на всякий случай.

Не глядя можно купить плеер, пену для бритья или маску для волос — что-нибудь не дороже 2 тысяч рублей. Если обманут, будет обидно, но не очень. Покупать таким же образом недвижимость — нельзя. И договор стоит читать предельно внимательно. На что обращать внимание, что недопустимо, а что можно оставить, но с оговорками — в этой статье.

Что нужно сделать перед подписанием договора

Этот пункт про чистоту сделки — до подписания договора вы должны проверить ряд документов, чтобы быть уверенными и в благонадежности продавца, и в юридической чистоте самой квартиры.

1. Взгляните на паспорта всех совершеннолетних собственников. Данные в паспортах должны сходиться со всеми данными в документах на квартиру

2. Проверьте историю квартиры, запросив выписку из ЕГРН (один из самых важных документов, которые вы должны получить) — желательно проверить всю цепочку собственников. Изучите правоустанавливающие документы — если не сделать этого, вы не поймете, чью именно квартиру продают

3. Запросите выписку из Росреестра — по квартире не должно быть никаких споров, ограничений и обременений (например, квартира находится в ипотеке, а значит — в залоге у банка)

4. Супруги, бывшие или нынешние, могут иметь право на совместное имущество — попросите нотариально заверенное согласие супруга на продажу

Выписка ЕГРН выглядит вот так. По сути, в этом документе содержатся все важные сведения о квартире, которые вы должны знать

Что такое предварительный договор купли-продажи

Такой договор вы заключаете, чтобы закрепить ваше намерение купить квартиру и обязать продавца снять объявление о продаже. Когда вы выбрали квартиру — объявление еще висит, а вам нужно, чтобы продавец его убрал. Таким образом больше никто, кроме вас, не будет на эту квартиру претендовать.

Ведь с момента вашего «знакомства» с квартирой и заключением договора может пройти и месяц, и два. Поэтому, по правилам делового оборота, должен быть заключен договор предварительной купли-продажи, по которому вы платите продавцу либо задаток, либо аванс. Это такой способ обеспечения обязательств.

В таком договоре стороны предварительно согласуют все основные условия сделки, а вы, как покупатель. вносите часть денег.

Квартира остается за вами и просто ждет сделки — можно сказать, вы её забронировали.

Часто в договор добавляют положение о том, что, если до определенного числа стороны не заключили основной договор, то договор предварительной купли-продажи прекращает свое действие.

А если вы работаете с агентством?

Самое главное здесь тоже касается денег.

  • Если агентство заключает с вами договор об оказании услуг — они возьмут деньги за свои услуги (хотя бы предоплату) в любом случае. Даже если вы или продавец отказываетесь от заключения основного договора купли-продажи, агентство просто не вернет вам деньги
  • Иногда агентства подменяют понятия — вместо предварительного договора купли-продажи дают вам на подпись договор об оказании услуг (по которому, напомню, вы будете должны им, даже если сделка сорвется) или договор бронирования квартиры. Учтите, что это совсем другие правоотношения, и требуйте именно предварительный договор купли-продажи

Пример: сейчас мы ведем клиента, который хотел купить квартиру и обратился в агентство. В процессе он узнал, что при её покупке собственником были использованы средства материнского капитала. Это обстоятельство затрудняет покупку, и он решил отказаться.

Но до этого заключил с агентством договор именно об оказании услуг. Теперь агентство заявляет, что свою работу они выполнили — организовывали им встречи, сводили людей.. А вот за юридическую чистоту квартиры и прочие нюансы они не в ответе.

Дело уже в суде, но клиент, как вы понимаете, не получает от происходящего большого удовольствия.

Что нужно сделать во время подписания договора

Самое важное — внимательно читать его от начала и до конца. Это недвижимость. А ваш продавец вполне в состоянии подождать 20 минут, пока вы ознакомитесь с договором. Если не понимаете каких-то положений или договор написан очень сухо — тем самым юридическим канцеляритом, который не каждый юрист поймет — просите разъяснений. Еще лучше — привлекайте к процессу юриста.

1. Проверьте содержание самого договора. Любой суд признает сделку недействительной, если в договоре не будет его предмета (покупки/продажи квартиры), цены и сторон

2. Уделите внимания порядку оплаты. Часто договор купли-продажи содержит в себе положение об авансе или задатке — вы вносите своеобразную предоплату продавцу. Так вот, если вы — покупатель, то вам выгодней аванс.

Дело в том, что у аванса и задатка разный правовой режим — задаток подразумевает обеспечительную функцию, аванс — нет. Это значит, что, если в вашем договоре купли-продажи есть положение о задатке (и вы его заплатили), при срыве сделки по вашей вине задаток останется у продавца.

А вот аванс обеспечительной функции не несет — если что-то пойдет не так, вам его вернут.

3. Примите участие в составлении договора — с продавцом вполне можно договориться о тех условиях и сроках оплаты, которые будут удобны и вам, и ему. Если же договор вам дали по факту (что нежелательно) — то просто читайте внимательно.

Еще немного про задаток и аванс

При уплате задатка и срыве сделки по вашей вине деньги остаются у продавца. Но если сделку срывает продавец, то вы получаете всю внесенную сумму обратно в удвоенном размере.

Также при внесении задатка часто оформляется дополнительный договор (заверьте у нотариуса) — в нем указывают время и место оформления, сведения о сторонах и предмет договора. Несмотря на это, если у вас есть возможность выбора — выбирайте аванс.

Вряд ли вы планируете нажиться на 1 случае из 100, что продавец сорвет оформление договора.

Очень понятная таблица с сайта Law-divorce.ru. Объясняет разницу между задатком и авансом в разных случаях​

Договор купли-продажи лучше заверить у нотариуса. Если хотите чувствовать себя комфортно — очень рекомендую. Нотариус будет лично запрашивать все выписки из реестра, документы, запросит категорию помещения… Это сэкономит вам время и отчасти обезопасит — продавец может и нарисовать документы.

Это — самые главные и важные пункты. В остальном — уделите договору ровно столько времени, чтобы быть в нем уверенным. Если есть возможность — заплатите юристу, чтобы он проверил сам. Если вы лично не понимаете каких-то положений — просите переделать. Нигде нет требований, чтобы договор был написал сухим канцеляритом. И еще раз проверьте.

Источник: https://vc.ru/legal/107404-na-chto-obratit-vnimanie-pri-oformlenii-dogovora-kupli-prodazhi-nedvizhimost

Крупная сделка в ООО: что это и как оформить — Эльба

Какая сделка купли продажи недвижимости считается крупной

От имени общества с ограниченной ответственностью сделки заключает директор. Он выбирает поставщиков, оценивает выгоду и риски. Учредители общества доверяют директору — не зря назначили именно его. 

Бывает, фирме нужно заключить нетипичный для ежедневной коммерческой деятельности договор по высокой цене.

Сдать в субаренду ненужную площадь магазина, оформить кредит или закупить новый вид товара, которым не пробовали торговать. Такие сделки ООО называются крупными.

Все участники должны знать о крупной сделке и проать за или против на общем собрании, потому что это ведёт к изменениям в бизнесе. 

Рассказываем, какая сделка для ООО крупная, как участники голосуют и что будет, если одобрение не оформили.

Статья написана по правилам о сделках, действующих с 1 января 2021 года. Раньше критерии крупной сделки были немного другие. 

Что такое крупная сделка ООО

У крупной сделки есть одновременно два признака по п. 1 и 2 ст. 46 Закона об ООО:

Выход за пределы обычной хозяйственной деятельности. То есть такие договоры подобные фирмы обычно не совершают, и после сделки что-то поменяется. 

Компания разработчиков пишет программы на заказ. Это обычная деятельность айтишников. Закупка партии смартфонов для перепродажи — уже выход за пределы обычной хозяйственной деятельности.

Цена сделки больше 25 % балансовой стоимости активов общества.

Активы — имущество, с помощью которого общество зарабатывает. Это офис, техника, деньги на счетах, долги заказчиков, процентные вклады, исключительные права на товарные знаки и программы.

Активы компании разработчиков стоят 1 000 000 ₽. По договору поставки за смартфоны платят 500 000 ₽. Цена сделки — 50 % балансовой стоимости активов. Значит, договор закупки смартфонов — крупная сделка, нужно согласие участников.

Стоимость активов смотрят в последнем по дате бухгалтерском балансе общества. Если отчётность сдают раз в год — на 31 декабря предшествующего года. Когда в течение года готовят промежуточную отчётность — на дату последнего отчёта. Так сказано в п. 12 Постановления Пленума ВС РФ № 27 от 26.06.2021 г.

Когда цена продажи имущества отличается от его балансовой стоимости, берут большую величину.

Несколько взаимосвязанных нетипичных сделок, общая цена которых больше 25 % активов, тоже считаются крупными. Взаимосвязанные — когда у договоров общая цель — п. 14 Постановления Пленума ВС РФ № 27 от 26.06.2021 г.

Распродали оборудование парикмахерской. Одному покупателю — зеркала, второму — мойку, третьему — кресло для педикюра. Цена всех договоров больше 25 % активов, а салон больше не может стричь и делать педикюр. Все три договора — взаимосвязанные сделки. Для них нужно согласие участников.

Большая вероятность, что следующие сделки общества будут крупными:

— покупка, продажа и аренда недвижимости, автомобилей;

— покупка и продажа товарного знака, исключительных прав;

— оформление кредита, поручительства;

— продажа значительной части оборудования для текущей работы;

— закупка нового товара, когда фирма меняет профиль;

— заключение мирового соглашения в суде на выплату денег;

— уступка и прощение долга.

Для крупной сделки ООО обязательно одобрение участников

Участники общества одобряют крупную сделку на общем собрании по ст. 36, 37 и 38 Закона об ООО. Сделка считается одобренной, если большинство за.

В уставе общества может встретиться условие, что договоры с ценой от 25 до 50 % стоимости активов одобряет совет директоров. 

Голосование участников оформляют протоколом. Протокол — это тот самый документ, которым участники одобрили сделку. Его хранят в документах общества и, если нужно, показывают контрагенту.

Единственный участник общества собрание не проводит. Вместо протокола он делает решение об одобрении крупной сделки — ст. 39 Закона об ООО.

В фирмах с единственным участником и директором в одном лице крупные сделки не одобряют. Не нужно даже формальное решение, человек и так в курсе — п. 7 ст. 46 Закона об ООО.

В протоколе или решении пишут по п. 3 ст. 46 Закона об ООО:

— с кем заключают договор;

— цену;

— предмет: продажа, покупка, аренда;

— описание имущества, которое покупают или продают;

— если нужно — альтернативные варианты условий.

Дополнительно к протоколу можно приложить проект договора, а в тексте сделать отсылку на него.

Что будет, если не одобрить крупную сделку

Важно понимать, что крупная сделка ООО — это не что-то запрещённое или подконтрольное налоговой. Фирма может продавать и покупать что угодно, как захочет менять вид и масштаб бизнеса. Главное — каждый участник должен быть в курсе, что значительного происходит в совместном деле. Для этого и существует процедура ания за крупную сделку.

Последствие крупных сделок без ания — корпоративные конфликты.

Крупную сделку без одобрения отменит суд, если попросит участник, которого не спросили — п. 4 и 5 ст. 46 Закона об ООО

Партнёр не знал о закупке смартфонов на все деньги фирмы. А если бы знал, проал против. Голосов у него достаточно. Теперь партнёр хочет вернуть деньги в фирму, а смартфоны — поставщику. Он имеет на это право.

Для оспаривания у участника должен быть минимум 1 % в фирме. Но голосами разрешено сложиться и нескольким участникам. На обращение в суд есть один год с момента, как человек узнал о договоре.

В суде участнику надо доказать, что сделка для фирмы непривычная, а вторая сторона знала это. Тогда суд применит реституцию: заставит одних вернуть товар, вторых — деньги.

Директор, подписавший договор без согласия участников, ответит перед обществом своими деньгами.

Если из-за крупной сделки общество осталось без денег, товарного знака или единственного офиса, спрос будет с директора по ст. 44 Закона об ООО. А когда директор одновременно и участник, его можно исключить из общества через суд.

Как исключить участника из ООО без его согласия

Если сделка крупная для вашего контрагента 

Может выйти ситуация, что для вашей фирмы сделка обычная, а для контрагента — крупная.Тогда рискуете потерять купленное — из-за войны партнёров в фирме контрагента. Такая ситуация крайне редкая, есть юридические условия, но всё же. 

Фирма не обязана выяснять у контрагента, крупная ли для него сделка. Проверять  бухгалтерский баланс и высчитывать процент цены от актива тоже. Это позиция из п. 18 Постановления Пленума ВС РФ № 27 от 26.06.2021 г. Но для надёжности лучше этот момент выяснить. И если нужно, попросить протокол на одобрение договора с вами.

Статья актуальна на 10.10.2021

Источник: https://e-kontur.ru/enquiry/1399/big_fish

Решение об одобрении крупной сделки: когда требуется и как его подготовить

Какая сделка купли продажи недвижимости считается крупной

Статья актуальна на 23 июня 2021

Расскажем, что такое крупная сделка, когда Решение об ее одобрении нужно прикладывать в закупках по 44-ФЗ/ 223-ФЗ и как грамотно составить документ в 2021 году.

иллюстратор — Дарья Привалова 

Что такое крупная сделка

Крупной считается сделка, связанная с приобретением или отчуждением имущества, стоимость которого составляет 25 % и больше от балансовой стоимости активов предприятия. Стоимость активов определяют по бухгалтерской отчетности на последнюю отчетную дату (см ст. 78 208-ФЗ «Об акционерных обществах» и ст. 46 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной отвественностью»).

К крупным не относятся сделки, которые совершают в процессе обычной хозяйственной деятельности общества.  

В обычной деятельности Решение не требуется: 

  • Если единственный участник ООО (или акционер АО) одновременно является ее единоличным исполнительным органом (ч.7 ст. 46 14-ФЗ и п.1 ч.3 ст. 78 208-ФЗ). 
  • Для индивидуальных предпринимателей, так как физлицо не должно одобрять сделки самому себе. 

В государственных закупках юрлицам всегда нужно предоставлять Решение, а от ИП такой документ не требуют. В коммерческих  — на усмотрение заказчика. Очень редко коммерческие заказчики требуют этот документ не только от юрлиц, но и от ИП.  

Закупки по 44-ФЗ

Решение прикладывается к заявлению при регистрации поставщика в ЕИС, но между порталом и площадками бывают проблемы с интеграцией и не все документы передаются сразу в личный кабинет ЭТП. Поскольку Решение требуется в каждой закупке, лучше подстраховаться и продублировать документы во второй части заявки. 

Подготовка документа

До 2021 года все участники госзакупок проходили аккредитацию отдельно на каждой федеральной площадке. При этом площадки всегда тщательно проверяли документы. Если Решение о сумме было составлено некорректно, оператор отклонял заявление и указывал конкретную ошибку в документе. После этого участник его редактировал и заново подавал заявку на аккредитацию.

В течение 2021 года все участники госзакупок должны были пройти регистрацию в Единой информационной системе (далее — ЕИС).

После регистрации в ЕИС документы передаются в личные кабинеты федеральных площадок автоматически без дополнительной проверки.

Таким образом, если у вас в Решении есть ошибка, выяснится это не в момент регистрации в ЕИС, а когда вашу заявку отклонят по этому основанию. Поэтому к подготовке всех документов следует подходить максимально ответственно.

Что учесть при формировании Решения 

Назовем шесть правил: 

  1. Решение о согласии на совершение крупной сделки принимает общее собрание участников общества. Если общество состоит из единственного участника,  он принимает Решение единолично.
  2. Решение общего собрания участников общества с ограниченной ответственностью должно соответствовать требованиям, предусмотренным ст. 181.2 Гражданского кодекса РФ. Если в ООО несколько учредителей, Решение общего собрания принимается большинством. Есть два варианта оформления такого протокола:  заверить его нотариально или самостоятельно, но в строгом соответствии с ч.4 статьи 181.2 Гражданского Кодекса РФ. 
      В Решении обязательно должна присутствовать формулировка: «В соответствии с пунктом 3 статьи 67.1 Гражданского кодекса РФ принятие общим собранием участников Общества решения и состав участников Общества, присутствовавших при его принятии, подтверждается путем подписания документа всеми участниками общества, присутствовавшими на собрании».
  3. Сумма в решении должна относиться к каждой отдельной сделке, а не к общему числу всех сделок организации. Будет ошибкой написать «одобрить сделки на сумму 10 000 000 (Десять миллионов) рублей». Заказчик не обязан высчитывать, сколько сделок участник заключил с момента появления документа. Корректно будет указать: «Максимальная сумма одной такой сделки не должна превышать 10 000 000 (десять миллионов) рублей».
  4. Обязательно указывайте в Решении срок его действия. Если этого не сделать, документы действует в течение одного года. Не все помнят об этом правиле, поэтому заказчики так часто отклоняют заявку с Решением, в котором истек срок действия.
      Из судебной практики: при рассмотрении дела было установлено, что в представленном участником решении не был указан срок, в течение которого можно совершать сделки. В этом случае решение действует один год. На момент проведения аукциона этот срок уже истек. Довод о том, что исполнение подобных контрактов является для общества обычной хозяйственной деятельностью, не сработал. Документ: Определение ВС РФ от 25.03.2021 № 310-ЭС19-1603.
  5. Сумму в Решении обязательно укажите цифрами и прописью. Лучше укажите сумму с запасом, чтобы не переделывать документ перед каждой заявкой. Ограничений по цифрам нет, многие поставщики указывают в решении сумму «1 000 000 000 (Один миллиард) рублей».
      Забавный случай: один из наших клиентов в решении указал «неограниченно рублей 00 копеек». Так делать не следует, в решении должна быть указана конкретная максимальная сумма одной сделки.
  6. В 2021 году все закупки по 44-ФЗ перешли в электронную форму, поэтому не забудьте добавить в Решение все виды закупочных процедур, а не только электронные аукционы. 

Закупки по 223-ФЗ

В большинстве закупок по 223-ФЗ есть условие, что участник должен предоставить или Решение об одобрении сделки, или информацию о том, что сделка не является крупной с обоснованием. Поэтому его также следует прикладывать к каждой заявке.

Очень редко, но все-таки встречается условие, что Решение должно быть оформлено на конкретную сделку, которую планируется заключить по итогам закупки. Всегда внимательно читайте документацию и, при необходимости, подкорректируйте Решение до подачи заявки.

Мы рекомендуем подготовить свой универсальный документ, который подойдет и для закупок по 44-ФЗ, и по 223-ФЗ.

Для составления Решения можно использовать эти шаблоны:

Источник: https://Zakupki.Kontur.ru/site/articles/1256-reshenie-ob-odobrenii-krypnoi-sdelki

Особенность сделок по отчуждению имущества ООО

Какая сделка купли продажи недвижимости считается крупной

Отчуждение имущества ООО представляет собой крупную сделку, которая связана с большими расходами и является значительной для любой компании.

Ниже рассмотрим особенности проведения подобных операций, разберем требования законодательства, особенности отчуждения имущества, и правила, по которым проводятся такие сделки с коммерческой недвижимостью.

Сразу стоит отметить, что нарушение действующих норм может привести ко многим проблемам с контролирующими органами. Но обо всем подробнее.

В чем сущность операции?

Сделка по отчуждению имущества ООО — процесс передачи объекта недвижимости или другого имущества, а также права собственности на него другой стороне.

В ГК РФ прописано, что отчуждение имущества представляет собой комплекс мероприятий, которые проводятся владельцем по собственному согласию.

Если системно подходить к анализу этого мероприятия, здесь напрашивается следующий вывод.

Отчуждение имущества ООО — это:

  • Передача объекта сделки другому субъекту в пользование на определенный период времени.
  • Отказ от права обладания.
  • Потеря или гибель имущества, а также утрата права на него по различным причинам.
  • Предоставление новых возможностей по отчуждению.
  • Потеря права владения по решению судебной инстанции.

Общие положения

Отчуждение имущества ООО подразумевает передачу определенного объекта от одного субъекта другому лицу, а также представляет собой один из способов распоряжения имуществом на возмездной или безвозмездной основе.

К таким сделкам относится купля-продажа, дарение или проведение других видов операций по передаче права или продаже объекта.

Сюда же относится лишение имущества против собственной воли, к примеру, конфискация или реквизиция.

К операциям по отчуждению можно отнести следующие договора:

  1. Купли-продажи доли предприятия в общей собственности, недвижимости, предприятия.
  2. Дарения недвижимости (жилой и нежилой).
  3. Мены доли в общей собственности, жилого объекта.
  4. Пожертвования имущества.
  5. Ренты с передачей какого-либо объекта под обязательство выплачивать определенную плату.
  6. Участия в долевом строительстве.
  7. Аренды с правом покупки по завершении срока действия.
  8. Пожизненного содержания.

Для организации сделки с отчуждением недвижимости требуется регистрация:

  • Права собственности субъекта, который получает имущество. К этой категории относится лицо, которое получает недвижимость  в подарок, покупает или арендует его.
  • Самой сделки. Для реализации этой задачи требуется наличие подписи на документе, в котором прописаны особенности проведения операции.

Операции по отчуждению проходят при условии предоставления полного пакета бумаг, который может различаться в зависимости от типа реализуемого имущества.

Основной пакет выглядит следующим образом:

  • Бумага, подтверждающая платеж по регистрации.
  • Паспорт (для физлиц) и учредительные бумаги (для юрлиц).
  • Договор (мены, дарения, купли-продажи).
  • Бумаги, подтверждающие наличие полномочий представителя.

Для проведения сделки часто необходимо решение учредителей ООО об отчуждении имущества. При этом сам процесс проходит в несколько шагов  и требует от представителя компаний определенных знаний законодательства, а также запаса свободного времени.

Скачать образец решения учредителей ООО о продаже автомобиля

Без подготовки и при отсутствии опыта организовать отчуждение имущества ООО является весьма сложной задачей. Вот почему многие представители компаний при проведении подобных операций обращаются к специалистам. С другой стороны, выполнить работу можно и без привлечения сторонних фирм. Второй вариант отличается большими затратами времени, но открывает возможность для экономии.

Что такое крупная сделка?

Применительно к отчуждению имущества часто употребляется другое определение — «крупная сделка». В начале статьи упоминалось, что продажа (дарение, передача права, аренда) имущества представляет собой серьезную финансовую операцию.

К категории крупных относятся сделки, которые касаются покупки/продажи имущества на сумму 25% стоимости всех объектов компании.

Данные берутся из отчетности по бухгалтерии за последний период, который предшествовал дате осуществления операции.

По решению учредителей в уставе ООО может оговариваться более крупная цифра чем 25%. Именно при достижении этого предела сделка по отчуждению имущества будет относиться к крупной. Стоит выделить еще один момент.

По уставу ООО к таким операциям могут относиться все сделки, касающиеся купли/продажи имущества, вне зависимости от общих затрат, или операции, общий объем которых превышает определенную сумму (например, 1 млн.

рублей и больше).

Что говорит законодательство?

Более подробно о крупных сделках и отчуждении имущества можно почитать в ФЗ РФ от 08 февраля 1998 года, ст. 46. В ней дается четкое определение подобных операций, а также особенности их проведения. Ниже рассмотрим основные моменты:

  1. К крупной относится сделка, залог, заем или поручительство, имеющие тесную связь с покупкой, возможностью или непосредственным отчуждением какого-либо объекта. Стоимость последнего, как уже отмечалось выше, должна быть от 25% балансовой цены активов предприятия. Информация берется на базе бухгалтерской отчетности ООО.
  2. К крупным нельзя отнести операции, которые являются частью хозяйственной деятельности компании, а также сделки, которые должны осуществляться по ФЗ РФ или с учетом других правовых актов. В последнем случае расчеты должны осуществляться по цене, определенной в порядке, установленном Правительством РФ.
  3. Отдельное внимание уделяется определению стоимости отчуждаемого имущества. Она вычисляется с учетом информации, отраженной в бухучете ООО. Если речь идет о покупке недвижимости, в основе анализа лежит цена предложения.
  4. Отчуждение имущества ООО в пользу учредителя или в отношении другого субъекта производится только после принятия соответствующего решения на собрании участников ООО. В результате заседания выносится решение, в котором отмечаются лица, принимающие участие в операции. Так, в документе указывается выгодоприобретатель, стоимость объекта, объект сделки, а также прочие условия, которые имеют значение для сторон. Допускается не указывать в решении субъектов, относящихся к категории выгодоприобретателя, если операция оформляется в случае проведения торгов или в других ситуациях, когда получатель объекта сделки заранее неизвестен.
  5. Если в ООО организуется наблюдательный совет (более распространенное название — совет директоров), все вопросы касательно отчуждения имущества или прочих крупных сделок отражаются в уставе компании, а сами решения принимаются коллегиально. Важно, чтобы подобные полномочия учредителей также нашли отображение в уставе.
  6. Если крупная сделка (в том числе по отчуждению имущества) была осуществлена с нарушением законодательства, общество или один из участников вправе подать иск в судебную инстанцию и признать финансовую операцию с недвижимостью недействительной. Отдельно стоит отметить, что срок исковой давности по этому вопросу (если он был пропущен) не может быть восстановлен.

Даже в случае передачи дела в суд, последний может отказать в иске при определенных обстоятельствах. Это возможно в случае, если решение участника, который должен был принять участие в ании по крупной сделке, не мог повлиять на общий результат ания. Аналогичная ситуация возможна и в случае, если факт причинения убытков в случае осуществления сделки не может быть доказан.

Кроме того, суд вправе отклонить иск, если ко дню рассмотрению дела в судебную инстанцию были переданы документы, подтверждающие проведение сделки по всем правилам, которые прописаны в ФЗ.

Последней причиной, по которой суд может отказать в рассмотрении дела, является тот факт, что другая сторона не знала или не должна была владеть информацией в отношении нарушения условий сделки по отчуждению имущества.

  • В уставе ООО может прописываться, что для проведения крупных сделок не требуется сбор учредителей или совета директоров для принятия решения. В такой ситуации операция с имуществом производится по упрощенной процедуре.
  • В уставе компании могут указываться различные варианты или размер сделок, которые будут относиться к категории крупных. В этом случае решение должно приниматься учредителями ООО на общем собрании.

На практике возможны ситуации, когда в отчуждении имущества ООО одновременно заинтересованы все учредители компании. В этом случае одобрение сделки может производиться в ином порядке, с учетом положения текущей статьи.

Здесь же стоит отметить, что при одобрении крупных сделок положения рассматриваемой статьи ФЗ не применяются в следующих случаях:

  • Реорганизация ООО, слияние или присоединение.
  • Переход части или общей доли в уставном капитале в ситуациях, которые предусмотрены ФЗ.
  • Директор и единственный учредитель ООО являются одним лицом.

Как определить, что сделка крупная?

Чтобы узнать, относится ли отчуждение имущества ООО к крупной сделке, необходимо произвести несложные расчеты, после чего сравнить полученную сумму с общей стоимостью активов компании, отраженных в бухгалтерском балансе или декларации. Последний вариант подходит для случаев, когда организация работает на УСН. На практике стоимость имущества компании является общая сумма активов этого ООО.

Если в предприятии по какой-либо причине отсутствует бухгалтерский баланс, доказательство факта того, что сделка по отчуждению имущества является крупной, возлагается непосредственно на ООО.

Если участники имеют возражения против подобного порядка, а также сомневающиеся в достоверности предоставленной информации, возможно проведение независимой экспертизы с привлечением судебной бухгалтерии.

Вопросы и ответы

Несмотря на четкую позицию законодательства в отношении отчуждения имущества, представителям ООО не всегда удается найти необходимые ответы. Ниже рассмотрим некоторые вопросы, которые задаются в разрезе осуществления крупных сделок:

  • Если отчуждение имущества происходит по протоколу собрания, но одна из подписей учредителей подделана. Что в этом случае может грозить? В этой ситуации существует два пути. Подделку может  никто не заметить. Если же это произойдет, учредитель, чья подпись оказалась подделана, вправе пойти в суд и добиться отмены протокола, а также сделки в комплексе. Речь идет о преступлении, результатом которого может быть возбуждение уголовного дела.
  • Может ли генеральный директор участвовать в сделке по отчуждению имущества? Если исходит с позиции законодательства, в такой сделке нет ничего криминального. Но здесь нужно заглядывать в устав ООО, ведь в нем могут отражаться полномочия директора. Бывают ситуации, когда сделка может быть проведена только с одобрения учредителей.
  • Нужны ли обеспечительные меры от суда в случае отчуждении доли в ООО? При наличии опасности такой продажи можно просить суд об обеспечении в виде ареста. При этом доля должна рассчитываться с учетом рыночной стоимости.
  • Как правильно оформить отчуждение имущества по документам, если соглашение купли-продажи и реорганизация неуместны? Ответ на этот вопрос должен быть в уставе компании. Чаще всего оплата доли производится имуществом.

Как рассчитать размер сделки: пример

Одна из главных задач — принятие решение в отношении принадлежности сделки по отчуждению имущества к крупным операциям. Для решения этой задачи достаточно провести простые расчеты.

К примеру, объект недвижимости стоит 50 млн. рублей, а цена имущества общества — 10 млн. рублей. Один процент от десяти миллионов — 100 тысяч рублей. Цена сделки в процентном соотношении составляет 500%.

Общая формула для расчета выглядит так:

Стоимость сделки в процентах = (Цена объекта недвижимости/Стоимость имущества)*100%.

После вычисления процента учредители ООО могут принимать решение относительно типа проводимой сделки. Благодаря такой предусмотрительности, удается уйти от рискованного и опасного действия, а также защитить активы компании. Иногда лучше провести консультации и принять коллегиальное решение, чем нести финансовые потери и рисковать имуществом.

Источник: https://urlaw03.ru/ooo/article/otchuzhdenie-imushhestva-ooo

О ваших правах
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: